За последние два десятилетия побережье Черногории оказалось практически полностью застроенным; Бар и его окрестности сегодня все еще имеют достаточно широкий спектр интересных предложений на рынке недвижимости, благодаря чему и сегодня у многих покупателей остается возможность стать хозяином дома на Адриатике.
Барская ривьера давно пользуется заслуженной популярностью среди покупателей недвижимости. У этой территории есть несколько составляющих этого успеха: равнинность местности, широкие улицы и бульвары, большой выбор объектов жилья, а также то, что Бар — крупнейший порт Черногории, откуда идут паромы в соседние страны. Благодаря этому в городе давно сложилась хорошая инфраструктура: набережная с большим выбором кафе и ресторанов с детскими площадками, большое количество магазинов любой направленности, железнодорожный вокзал, хорошие школы, медицинские центры, при этом уровень цен ниже даже в сетевых супермаркетах по сравнению с Будвой и Боко-Которским заливом. Местность обладает хорошей береговой линией с большим количеством удобных и благоустроенных пляжей. Бар — самый солнечный город в Черногории и только здесь есть набережная, пролегающая возле соснового парка, что в сочетании дает хороший целебный эффект.
Почему выбирают Бар
Столица черногорского побережья Будва с каждым годом все больше становится городом для бизнеса, куда стекаются туристы со всего мира, образую вездесущие толпы в высокий сезон. К тому же, в последнее время сезонность все больше стирается и люди приезжают сюда не только на пляжный отдых летом, но и наведываются круглый год. И это не может не отпугивать многих покупателей недвижимости: мало кто хочет жить по полгода в суете и шуме большого туристического города. Дополнительно снимать на летний период «дубликат» на севере страны и пережидать там окончания пика тур сезона может позволить себе не каждый.
И сегодня в Будве активно ведется застройка многоквартирными домами и комплексами, среди которой находится не всегда приятно, а частного сектора практически не осталось. Цены на дома и виллы в Будве очень высоки: в центре города они начинаются от 300 000 евро, а в среднем держатся на уровне 500 000 евро и выше. В том время как в Баре средние цены на дома могут быть в два раза ниже. Что касается Боко-Которского залива, то здесь возникают сложности с правилами застройки, а в Которской общине и вовсе введен мораторий на строительство.
Особенности застройки на Барской ривьере
Исторически так сложилось, что недвижимость в Баре всегда была дешевле, чем на Будванской ривьере и в Боко-Которском заливе. Во многом это объясняется тем, что этой зоне преобладает недвижимость с пробелами в документации и, как правило, это отсутствие разрешения на строительство.И это проблема характерна не только для этого региона, но и для всей страны. В соответствии с новым законодательством Черногории о легализации объектов недвижимости, многие собственники подготовили и подали документы на прохождение этой процедуры. Однако за весь прошлый год ни один дом не был легализован государственными органами, поэтому никакая пометка об отсутствии разрешения на строительство в списке нелегальных объектов не была удалена. Если власти все-таки дадут соответствующее разрешение, то каждому дому будет выписан соответствующий штраф или взнос за легализацию, что автоматически повлечет за собой рост цен в данной зоне.
Также на относительно низкую стоимость жилья в окрестностях Бара влияет отсутствие во многих местах центрального водоснабжения и канализации: например, большинство домов в Добра-Вода и южнее до сих пор пользуются резервуарами с привозной водой. Хотя качество дорог и общий уровень инфраструктуры в Баре очень высокие. Сегодня при покупке жилья в любой области Черногории также очень важно — особенно когда за объект предлагается демпинговая цена — внимательно отнестись к недвижимости, которая находится в зонах, где отсутствует детальный урбанистический план, в результате чего большинство объектов остаются нелегализованными, потому что невозможно спрогнозировать дальнейшую судьбу подобного объекта недвижимости. В подобных зонах и сегодня можно найти цены по 500-600 евро за кв.м и даже ниже – как в домах, так и среди апарт-комплексов периода самостроя.
При покупке жилья на Барской ривьере имеет смысл обратить внимание на соответствие объекта нормам сейсмоустойчивости. После недавнего землетрясения в Албании в некоторых районах поселка Круче (соседний с Баром Ульцинский мунипалитет) произошли небольшие оползни, в результате многие риэлторы сняли ряд домов с рекламы по причине их технической непригодности к продаже. Многие объекты на курорте Чань (неподалеку от Сутоморе) также находятся на границе оползневой зоны, поэтому добросовестные агентства просто отказывают продавцам в продвижении их объектов, при этом покупатели практически никогда не спрашивают о соответствии местных объектов нормам сейсмоустойчивости.
Поэтому многие сегодня и рекомендуют покупать новые дома и квартиры, которые появляются на рынке с юридически чистыми документами, но здесь важно обращать внимание на гарантийные документы застройщика. И как во всех городах Черногории, рекомендуется не забывать уточнять про утепление стен, при отсутствии которой дома обладает плохой гидроизоляции, что приводит к повышенной температуре в помещении летом и пониженной зимой, а следовательно – плесени. На местном рынке недвижимости рынке наблюдается недостаток построенных по современным требованиям теплых и «сухих» домов – важное условие для Средиземноморского климата.
Ценовая политика
Цены в новостройках Бара, выполненных по современным проектам, отвечающим всем нормам и правилам, сложно отнести к низкому сегменту – качественное жилье из соответствующих материалов редко когда продается за сумму менее 1300-1500 евро за кв.м в возводимых новостройках. Исходя из того, что в Баре за последние два года остро ощущается нехватка квартир в новостройках — старый жилой фонд, возведенные еще во времена федеративной Югославии, уже давно не отвечает современным требованиям. Таким образом, спрос рождает предложение — на сегодняшний момент в Баре насчитывается 15 новостроек с многоквартирными домами, на которые претендуют многие покупатели, что также влияет на рост цен. Поэтому цены на местные квартиры в новостройках несильно отличаются от других городов.
Ценовая планка в размере 1300-1400 евро за кв.м касается нижних и верхних этажей – с каждым новым уровнем к цене прибавляется 100 евро за кв.м. В готовых новостройках Бара, если речь не идет об элитных комплексах, средняя цена недвижимости составляет около 1600-1700 евро за кв.м. При этом желающим воплотить мечту о «домике на море» имеет смысл обратить свое внимание именно на Барскую ривьеру: если соблюдать все меры предосторожности, то при тщательном поиске здесь все еще можно найти небольшой дом за 40 000-60 000 евро.
В Черногории исторически сложилось, что маленькие дома попадаются нечасто — стандартный дом обычно имеет метраж от 200 кв.м, что обусловлено тем, что черногорцы предпочитали жить в одном доме большой семьей из нескольких поколений. Также местные жители строили большие площади домов с прицелом на апартаменты для их сдачи в аренду летний сезон. Однако последнее время в том числе и на Барской ривьере появляются новые небольшие дома, но их пока что не так много. Усреднено стоимость квадратного метра дома начинается от 1000 евро и выше, но каждый объект по-своему уникален и единичен, поэтому надо понимать, что если понравился дом, то маловероятно, что его можно будет сравнить по всем характеристикам с другим объектом. Стоимость домов, расположенных неподалеку от моря варьируется от 100 000 до 250 000 евро.
Самыми популярными районами для покупки квартир на Барской ривьере считается центр Бара, его пригородные районы Шушань Илино, а также Сутоморе, Зеленый Пояс, Ратац, Утеха, Круче и Добра-Вода. Кому не особо важны школы и детские сады, но хочется наслаждаться тихими и красивыми бухтами, имеет смысл обратить внимание на Утеху и Круче. Популярная Шушань с одной стороны непосредственно примыкает к пляжной линии длинной более 1000 метров вдоль соснового парка (пляжи Zukotrlica), а другая граница примыкает к центру Бара. При этом в Шушани также есть продуктовые магазины, новая современная школа, детский сад, остановки общественного транспорта и практически все участки имеют вид на море в силу местного ландшафта. Поэтому этот район представляет собой малоэтажную застройку, где дома имеют высоту в 2-4 этажа – чаще всего это виллы, дома с апартаментами и частные мини-отели.
Земельные участки
В Черногории участки земли измеряются квадратными метрами, а не привычными сотками, поэтому при продаже замеряется и учитывается каждый метр. Средняя стоимость участка земли на Барской ривьере зависит, как и везде, от удаленности от моря, вида с участка, наличия коммуникаций, хороших подъездных путей, близости к инфраструктуре (магазину, пляжу, ресторанам, школе, детским садам): цена здесь колеблется от 80 до 1000 евро за кв.м и выше, при этом приусадебный участок 500 кв.м и более считается большим.
Динара Грачева, HomesOverseas.ru
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Светлану Барину, директора компании MONTBEL
Елену Невскую, консультанта-эксперта компании ADRIONIKA
Светлану Замотину, руководителя компании Tradegoria
Оксану Френкель, директора по работе с клиентами компании AdriaMoment
