Барская ривьера: доступная Адриатика

За последние два десятилетия побережье Черногории оказалось практически полностью застроенным; Бар и его окрестности сегодня все еще имеют достаточно широкий спектр интересных предложений на рынке недвижимости, благодаря чему и сегодня у многих покупателей остается возможность стать хозяином дома на Адриатике.

Барская ривьера давно пользуется заслуженной популярностью среди покупателей недвижимости. У этой территории есть несколько составляющих этого успеха: равнинность местности, широкие улицы и бульвары, большой выбор объектов жилья, а также то, что Бар — крупнейший порт Черногории, откуда идут паромы в соседние страны. Благодаря этому в городе давно сложилась хорошая инфраструктура: набережная с большим выбором кафе и ресторанов с детскими площадками, большое количество магазинов любой направленности, железнодорожный вокзал, хорошие школы, медицинские центры, при этом уровень цен ниже даже в сетевых супермаркетах по сравнению с Будвой и Боко-Которским заливом. Местность обладает хорошей береговой линией с большим количеством удобных и благоустроенных пляжей. Бар — самый солнечный город в Черногории и только здесь есть набережная, пролегающая возле соснового парка, что в сочетании дает хороший целебный эффект.

Почему выбирают Бар

Столица черногорского побережья Будва с каждым годом все больше становится городом для бизнеса, куда стекаются туристы со всего мира, образую вездесущие толпы в высокий сезон. К тому же, в последнее время сезонность все больше стирается и люди приезжают сюда не только на пляжный отдых летом, но и наведываются круглый год. И это не может не отпугивать многих покупателей недвижимости: мало кто хочет жить по полгода в суете и шуме большого туристического города. Дополнительно снимать на летний период «дубликат» на севере страны и пережидать там окончания пика тур сезона может позволить себе не каждый.

И сегодня в Будве активно ведется застройка многоквартирными домами и комплексами, среди которой находится не всегда приятно, а частного сектора практически не осталось. Цены на дома и виллы в Будве очень высоки: в центре города они начинаются от 300 000 евро, а в среднем держатся на уровне 500 000 евро и выше. В том время как в Баре средние цены на дома могут быть в два раза ниже. Что касается Боко-Которского залива, то здесь возникают сложности с правилами застройки, а в Которской общине и вовсе введен мораторий на строительство.

Читайте также  КАМПИОНЕ ДИ ИТАЛИЯ

Особенности застройки на Барской ривьере

Исторически так сложилось, что недвижимость в Баре всегда была дешевле, чем на Будванской ривьере и в Боко-Которском заливе. Во многом это объясняется тем, что этой зоне преобладает недвижимость с пробелами в документации и, как правило, это отсутствие разрешения на строительство.И это проблема характерна не только для этого региона, но и для всей страны. В соответствии с новым законодательством Черногории о легализации объектов недвижимости, многие собственники подготовили и подали документы на прохождение этой процедуры. Однако за весь прошлый год ни один дом не был легализован государственными органами, поэтому никакая пометка об отсутствии разрешения на строительство в списке нелегальных объектов не была удалена. Если власти все-таки дадут соответствующее разрешение, то каждому дому будет выписан соответствующий штраф или взнос за легализацию, что автоматически повлечет за собой рост цен в данной зоне.

Также на относительно низкую стоимость жилья в окрестностях Бара влияет отсутствие во многих местах центрального водоснабжения и канализации: например, большинство домов в Добра-Вода и южнее до сих пор пользуются резервуарами с привозной водой. Хотя качество дорог и общий уровень инфраструктуры в Баре очень высокие. Сегодня при покупке жилья в любой области Черногории также очень важно — особенно когда за объект предлагается демпинговая цена — внимательно отнестись к недвижимости, которая находится в зонах, где отсутствует детальный урбанистический план, в результате чего большинство объектов остаются нелегализованными, потому что невозможно спрогнозировать дальнейшую судьбу подобного объекта недвижимости. В подобных зонах и сегодня можно найти цены по 500-600 евро за кв.м и даже ниже – как в домах, так и среди апарт-комплексов периода самостроя. 

При покупке жилья на Барской ривьере имеет смысл обратить внимание на соответствие объекта нормам сейсмоустойчивости. После недавнего землетрясения в Албании в некоторых районах поселка Круче (соседний с Баром Ульцинский мунипалитет) произошли небольшие оползни, в результате многие риэлторы сняли ряд домов с рекламы по причине их технической непригодности к продаже. Многие объекты на курорте Чань (неподалеку от Сутоморе) также находятся на границе оползневой зоны, поэтому добросовестные агентства просто отказывают продавцам в продвижении их объектов, при этом покупатели практически никогда не спрашивают о соответствии местных объектов нормам сейсмоустойчивости.

Читайте также  Тенденции элитной недвижимости Греции

Поэтому многие сегодня и рекомендуют покупать новые дома и квартиры, которые появляются на рынке с юридически чистыми документами, но здесь важно обращать внимание на гарантийные документы застройщика. И как во всех городах Черногории, рекомендуется не забывать уточнять про утепление стен, при отсутствии которой дома обладает плохой гидроизоляции, что приводит к повышенной температуре в помещении летом и пониженной зимой, а следовательно – плесени. На местном рынке недвижимости рынке наблюдается недостаток построенных по современным требованиям теплых и «сухих» домов – важное условие для Средиземноморского климата.

Ценовая политика

Цены в новостройках Бара, выполненных по современным проектам, отвечающим всем нормам и правилам, сложно отнести к низкому сегменту – качественное жилье из соответствующих материалов редко когда продается за сумму менее 1300-1500 евро за кв.м в возводимых новостройках. Исходя из того, что в Баре за последние два года остро ощущается нехватка квартир в новостройках — старый жилой фонд, возведенные еще во времена федеративной Югославии, уже давно не отвечает современным требованиям. Таким образом, спрос рождает предложение — на сегодняшний момент в Баре насчитывается 15 новостроек с многоквартирными домами, на которые претендуют многие покупатели, что также влияет на рост цен. Поэтому цены на местные квартиры в новостройках несильно отличаются от других городов.

Ценовая планка в размере 1300-1400 евро за кв.м касается нижних и верхних этажей – с каждым новым уровнем к цене прибавляется 100 евро за кв.м. В готовых новостройках Бара, если речь не идет об элитных комплексах, средняя цена недвижимости составляет около 1600-1700 евро за кв.м. При этом желающим воплотить мечту о «домике на море» имеет смысл обратить свое внимание именно на Барскую ривьеру: если соблюдать все меры предосторожности, то при тщательном поиске здесь все еще можно найти небольшой дом за 40 000-60 000 евро.

В Черногории исторически сложилось, что маленькие дома попадаются нечасто — стандартный дом обычно имеет метраж от 200 кв.м, что обусловлено тем, что черногорцы предпочитали жить в одном доме большой семьей из нескольких поколений. Также местные жители строили большие площади домов с прицелом на апартаменты для их сдачи в аренду летний сезон. Однако последнее время в том числе и на Барской ривьере появляются новые небольшие дома, но их пока что не так много. Усреднено стоимость квадратного метра дома начинается от 1000 евро и выше, но каждый объект по-своему уникален и единичен, поэтому надо понимать, что если понравился дом, то маловероятно, что его можно будет сравнить по всем характеристикам с другим объектом. Стоимость домов, расположенных неподалеку от моря варьируется от 100 000 до 250 000 евро.

Читайте также  Ипотека в Германии

Самыми популярными районами для покупки квартир на Барской ривьере считается центр Бара, его пригородные районы Шушань Илино, а также Сутоморе, Зеленый Пояс, Ратац, Утеха, Круче и Добра-Вода. Кому не особо важны школы и детские сады, но хочется наслаждаться тихими и красивыми бухтами, имеет смысл обратить внимание на Утеху и Круче. Популярная Шушань с одной стороны непосредственно примыкает к пляжной линии длинной более 1000 метров вдоль соснового парка (пляжи Zukotrlica), а другая граница примыкает к центру Бара. При этом в Шушани также есть продуктовые магазины, новая современная школа, детский сад, остановки общественного транспорта и практически все участки имеют вид на море в силу местного ландшафта. Поэтому этот район представляет собой малоэтажную застройку, где дома имеют высоту в 2-4 этажа – чаще всего это виллы, дома с апартаментами и частные мини-отели.

Земельные участки

В Черногории участки земли измеряются квадратными метрами, а не привычными сотками, поэтому при продаже замеряется и учитывается каждый метр. Средняя стоимость участка земли на Барской ривьере зависит, как и везде, от удаленности от моря, вида с участка, наличия коммуникаций, хороших подъездных путей, близости к инфраструктуре (магазину, пляжу, ресторанам, школе, детским садам): цена здесь колеблется от 80 до 1000 евро за кв.м и выше, при этом приусадебный участок 500 кв.м и более считается большим. 

Динара Грачева, HomesOverseas.ru

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Светлану Барину, директора компании MONTBEL

Елену Невскую, консультанта-эксперта компании ADRIONIKA

Светлану Замотину, руководителя компании Tradegoria

Оксану Френкель, директора по работе с клиентами компании AdriaMoment

Добавить комментарий