Как избежать ошибок при покупке инвестиционной недвижимости в Германии

271 просмотр ·

Многие россияне, приобретающие недвижимость для инвестиций в Германии, сталкиваются с одной и той же проблемой: все лучшие доходные объекты почему-то достаются другим инвесторам. Главные ошибки наших соотечественников — в том, что они не учитывают особенностей и традиций местного рынка, а также слишком затягивают время. Эти же качества подводят русских покупателей в Лондоне и Нью-Йорке, а также на австрийском рынке, который имеет много общего с немецким.

Германия — рынок продавца

Спрос на недвижимость в Германии превышает предложение: качественные объекты редко выставляются на продажу, желающих купить всегда много. Поэтому Германия — рынок продавцов: условия диктуют именно они, а не покупатели.

Многие российские инвесторы обращаются к риелторам с запросами: «Покажите мне объекты, я подумаю и выберу». Однако на немецком рынке такой подход неэффективен. Покупателей «дожидаются» только неликвидные объекты, и даже наличие большой суммы денег не гарантирует успешной покупки.

По данным Savills, на рынке коммерческой недвижимости в Германии преобладают местные инвесторы (45 %). Большинство выгодных объектов продаются «среди своих», не доходя до открытого рынка. Многочисленны также покупатели из других стран: США (21 %), Франции (7 %), Великобритании и Канады (по 5 %). Инвестиционной недвижимостью всё больше интересуются китайцы. Россияне играют на немецком рынке незначительную роль.

«Здесь целая очередь из желающих инвестировать десятки миллионов евро, но высококлассных объектов нет, а если и получается их найти в результате огромной работы, то они ценятся на вес золота. Пока инвестор будет демонстрировать свою важность, объект купят те, кто играет по местным правилам»,— говорит Илья Гордон, глава Gordon Commercial.

Не бойтесь быть обманутыми

Многие инвесторы опасаются связываться с иностранными риелторами, потому что привыкли видеть в каждом из них противника, который пытается обмануть всеми средствами.

«20 лет „дикого“ капитализма в России сформировали у инвесторов ощущение, что на каждом шагу заведомо обман»,— замечает Георгий Качмазов, руководитель проекта Tranio.Ru.

Однако в Германии, как и в других цивилизованных странах, такая недоверчивость контрпродуктивна. По данным Международного альянса прав собственности, Германия входит в десятку стран, где лучше всего защищается право собственности. Германский рынок недвижимости — один из самых безопасных и надежных в мире. Кроме того, по информации Jones Lang LaSalle, Германия относится к числу прозрачных рынков.

«Понятные, отработанные инструменты реализации сделки, наличие нормативной базы, неотвратимость наказания за махинации и боязнь потерять хорошую репутацию — всё это существенно снижает риски быть обманутым»,— говорит Георгий Качмазов.

Некоторых инвесторов настораживает, что покупка востребованных коммерческих объектов обычно проходит в виде аукциона. Однако при этом вы ничем не рискуете: когда вы даёте согласие на участие в аукционе, вам не требуется делать какие-либо взносы или принимать на себя иные обязательства.

Налаживайте личные контакты

Перед тем, как начать поиски объекта, важно обсудить с риелтором все детали предполагаемой покупки. Рассказывает Илья Гордон: «Все 100 % сделок, дошедших до подписания нотариальных контрактов и выплат вознаграждения маклера, начинались с установления личного контакта между заинтересованным покупателем и его партнером по приобретению актива на территории ФРГ».

По словам эксперта, сделки с коммерческой недвижимостью Германии длятся не меньше четырех месяцев, а часто затягиваются на целый год. На такой «длинной дистанции» нельзя инвестировать без надежного и опытного местного партнера.

Убедите продавца в серьёзности своих намерений

Многие риелторы продавцов в Германии и Австрии отказываются работать с инвесторами, если сомневаются в серьёзности их намерений.

Прежде всего, чётко сформулируйте требования к объекту, который вы хотели бы приобрести. Это часто делается в формате инвестиционного меморандума, где перечисляются ключевые условия: «Будьте готовы к тому, чтобы показать свои финансовые возможности и доказать способность совершить покупку. Более того, у вас с высокой долей вероятности попросят подтвердить законность заработанных денег. Для этих целей стóит воспользоваться услугами финансового советника»,— говорит Георгий Качмазов.

При беседе с риелтором указывайте четкие параметры поиска. Чем менее конкретен ваш запрос, тем менее серьезно к вам относятся брокеры. Чтобы вы сами хорошо понимали, чего хотите, и чтобы к вам серьезно относились, нужно составить инвестиционный меморандум:

• регион, тип объекта и другие его параметры, бюджет;
• стратегия инвестиций, требования к доходности и срокам;
• схемы финансирования и оплаты (брать ли ипотеку и на какой процент, откуда и как переводить деньги);
• как будет оформляться и структурироваться сделка (в том числе формат оформления — на физическое или юридическое лицо).

Инвестиционный меморандум лучше составлять в сотрудничестве с опытным брокером, финансовым советником или юристом. Благодаря грамотному меморандуму не только брокеры будут воспринимать вас всерьёз, но и вы сами хорошо уясните собственные потребности.

Перед просмотром объектов может потребоваться подписать маклерский договор, по которому вы обязуетесь выплатить вознаграждение риелтору в случае успешной сделки. По немецким законам, для составления договора нужно предоставить копию вашего заграничного паспорта и документы, в которых значится адрес прописки.

Инвестиционный меморандум лучше составлять в команде с опытным брокером, финансовым советником или юристом.

Перед заключением сделки важно провести всестороннее исследование финансового состояния объекта (Due Dilligence) с помощью юристов, специализирующихся в этой области. Для аудита стóит нанять квалифицированных финансовых аналитиков.

Не затягивайте время

Оперативно реагируйте на поступающие варианты. Получив предложение, соответствующее вашему инвестиционному меморандуму, будьте готовы безотлагательно вступить в сделку или аукцион. Возможно, вам потребуется срочно вылететь на просмотр или оформлять необходимые документы, иначе подходящий момент будет безвозвратно упущен.

«Если вам не понравились какие-то из предлагаемых объектов, ни в коем случае не молчите: смело и подробно говорите об этом брокеру. Грамотный агент не будет серьезно относиться к клиенту, который не ценит его труд настолько, что не может даже сообщить, что объект ему не подходит»,— говорит Георгий Качмазов.

Не гонитесь за высокой доходностью

На немецком и австрийском рынках доходность объектов обратно пропорциональна ликвидности: чем выше ликвидность (в крупных городах и популярных районах), тем ниже доходность; и, наоборот, чем ниже ликвидность (в Восточной Германии, малых городах, на периферии крупных городов), тем выше доходность. В крупных городах чистая прибыль от сдачи в аренду ликвидной коммерческой недвижимости не превышает 5–6 % годовых.

Комментирует София Латыпова, специалист по недвижимости Германии Tranio.Ru:

«Инвесторов, желающих вложить деньги в коммерческую недвижимость, интересует в первую очередь доходность объекта. Однако стóит внимательно следить, в каком смысле продавцы используют это слово. Одни подразумевают под доходностью (или рентабельностью) чистую прибыль, другие — доход, третьи — годовой оборот. Последний показатель будет самым высоким и самым необъективным.

Наиболее объективный показатель рентабельности объекта — это чистая прибыль, то есть сумма, которая ежегодно поступает в распоряжение собственника после вычета:

• расходов на содержание: оплаты услуг управляющей компании, коммунальных платежей и т. д.,
• налогов,
• отчислений на амортизацию.

Разницу между доходом и чистой прибылью особенно остро ощущают владельцы отелей. Каждые 7–10 лет в помещении требуется проводить замену мебели и косметический ремонт, каждые 20–25 лет — капитальный. На этапе продажи эти расходы, как правило, нигде не фигурируют, поэтому предложение выглядит намного заманчивее, чем оказывается на практике. Так, при заявленной доходности 15–20 % чистая прибыль за десятилетний период может составить 4–5 %».

•

Tranio.Ru сотрудничает с компетентными местными партнерами в Германии, у которых есть большой опыт сделок с инвестиционной недвижимостью. Если вы обратитесь к нам, мы свяжем вас с проверенными и надежными брокерами.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru

Поделитесь статьей