1 971 просмотр · · обновлено 4 дек. 2020
В Германии иностранцы могут свободно приобретать все виды недвижимости: жилые и коммерческие объекты, а также земельные участки. Германия — рынок продавца, поэтому условия продажи обычно диктует собственник, и покупатель платит комиссию маклеру (риелтору).
2–3 месяца
Занимает процесс покупки
9,37–16,84%
Затраты на оформление сделки
1,5–2%
Ставка по ипотеке
Основные расходы, % от стоимости покупки |
|
---|---|
Налог на покупку |
3,5–6,5% |
Гонорар нотариуса |
1,5–2% |
Маклерская комиссия (для покупателя) |
3,57–7,14% |
Регистрация в поземельной книге |
0,8–1,2% |
Итого: |
9,37–16,84% |
Дополнительные расходы |
|
---|---|
Банковская экспертиза перед оформлением ипотеки |
1–2 тыс. евро |
Оформление ипотеки |
1% от суммы займа |
Открытие юридического лица |
2 500 евро |
Due Diligence (аудит объекта) |
0,5–1,5% от стоимости объекта |
Использование трастового счёта |
0,25% от стоимости объекта |
Здесь представлена типичная схема покупки квартиры в Германии. Детали процедуры и порядок некоторых шагов могут варьироваться от сделки к сделке.
1. Подбор квартиры
Покупатель определяется с целью покупки, типом недвижимости и бюджетом, после чего обращается к маклеру. Заключается маклерский договор, при этом комиссия маклера (суммарно для покупателя и продавца) варьируется от 3,57 до 7,14% от стоимости объекта, включая НДС.
Сумма, которую нужно оплатить покупателю, зависит от локации. C 23 декабря 2020 в Германии вступает в силу закон, согласно которому при покупке квартиры или дома на одну семью для собственного проживания, расходы на комиссию маклера будут делиться поровну между покупателем и продавцом. На покупку объектов с инвестиционными целями действие нового закона не распространяется.
Клиент выбирает подходящий объект недвижимости среди предложений маклера.
Квартиры и апартаменты в Германии 507 объявлений на Tranio 429 000 € Двухкомнатная новая квартира с доходностью 3,7 %, Митте, Берлин, Германия
Общая площадь 54 м² 1 спальня
213 000 € Квартира-студия в новом комплексе с доходностью 4,47 %, Митте, Берлин, Германия
Общая площадь 26 м² 1 ванная комната
282 000 € Квартира-студия с большим балконом в новом жилом комплексе в центре города, Митте, Берлин, Германия
Общая площадь 35 м² 1 ванная комната
Из-за высокого спроса на недвижимость в мегаполисах качественные объекты продаются за пару недель, поэтому покупателю нужно действовать оперативно Christian Wolf / Wikimedia
В это время покупатель обычно решает, собирается он оформлять покупку на физическое или юридическое лицо. От этого зависит величина налога на прибыль, если квартиру планируется сдавать в аренду.
Для физического лица налог рассчитывается по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475% (с учётом надбавки за солидарность), для юридического его ставка фиксирована и составляет 15,825% (при условии, если сдача недвижимости в аренду — это единственная коммерческая деятельность юридического лица).
Регистрация компании занимает до 4 недель и стоит 2,5 тыс. евро. Её дальнейшее содержание обходится в 500 евро в месяц.
— Можно ли приобрести квартиру, не приезжая в Германию?
— Личного присутствия покупателя требуют только две процедуры: открытие банковского счёта и регистрация юридического лица. Для остальных этапов выбора и покупки недвижимости клиент может оформить у нотариуса в родной стране доверенность на своего представителя в Германии и поставить на неё апостиль. Образец доверенности можно получить у юриста, оформляющего сделку, который также поможет найти сертифицированного переводчика документа.
2. Резервирование квартиры
Выбрав конкретную квартиру, покупатель заключает с продавцом резервационное соглашение, по которому маклер бронирует недвижимость на срок, необходимый для составления договора купли-продажи и других подготовительных действий. Как правило, при этом покупатель платит задаток в размере 10% от стоимости квартиры.
В сделках с коммерческой недвижимостью стороны также подписывают письмо о намерениях (letter of intent, LOI), которое содержит ключевые условия сделки и сроки её заключения. Чаще всего при подписании LOI клиент не платит задаток и не несёт финансовых обязательств перед продавцом.
Юлия Морозова Старший консультант по инвестициям Tranio
На этом этапе покупатель открывает в одном из банков Германии расчётный счёт, с которого будет оплачиваться покупка квартиры. В дальнейшем этот же счёт можно использовать, чтобы оплачивать налоги, коммунальные и бухгалтерские услуги, получать арендные платежи. Если клиент оформляет ипотеку, то счёт обычно открывается в том же банке, который её выдаёт.
Чтобы открыть счёт, покупатель предоставляет резюме, паспорт и документы, подтверждающие легальность происхождения денег: банки обязаны проверять благонадёжность заявителя в рамках процедуры «знай своего клиента» (Know Your Customer, KYC), направленной против отмывания денег и финансирования противозаконной деятельности. Обычно открытие банковского счёта занимает 5–7 дней, хотя в отдельных случаях KYC может затянуться на несколько недель.
3. Подготовительные действия
Как правило, перед покупкой дорогостоящей квартиры покупатель заказывает всесторонний аудит объекта (Due Diligence). В эту процедуру может входить юридическая, техническая, финансовая и налоговая экспертизы, а также оценка рисков по заключению сделки. Аудит обычно длится около месяца и стоит от 0,5 до 1,5% от цены квартиры в зависимости от особенностей объекта.
Ипотека увеличивает доходность квартиры, поскольку стоимость заёмных денег меньше, чем выручка от аренды tupungato / Depositphotos
В это же время, если необходимо, покупатель обращается в банк за ипотекой. В зависимости от условий банка и стоимости квартиры нерезидент Германии может получить кредит в размере 40–70% от цены объекта недвижимости под 1,5–2% годовых. Средний срок кредитования — 15–20 лет.
Ипотека дёшево замещает часть вложений, увеличивает доходность на вложенный капитал и помогает оптимизировать налог на доход, если инвестор планирует сдавать квартиру в аренду: выплаты по кредиту вычитаются из вашего дохода и тем самым снижают налогооблагаемую базу
Юлия Морозова Старший консультант по инвестициям Tranio
Перед тем как предоставить ипотеку, банки-кредиторы обязывают клиента заказать проверку квартиры у независимых сертифицированных оценщиков, на основании результатов которой оценивают ликвидность недвижимости и существующие риски. Такая экспертиза становится для клиента дополнительной гарантией качества объекта и в среднем стоит 1–2 тыс. евро Расходы на оформление ипотеки составляют около 1% от суммы займа и оплачиваются покупателем после получения кредита.
4. Заключение договора
Для оформления сделки покупатель и продавец обращаются к нотариусу. Он составляет договор купли-продажи и согласовывает с обеими сторонами детали сделки.
— Кто выбирает нотариуса?
— Обычно это делает покупатель, поскольку он платит за нотариальные услуги. Все нотариусы в Германии независимы и представляют государственные структуры.
В частности, нотариус проверяет записи о квартире в поземельной книге (Grundbuch): сведения о бывших и действующих владельцах недвижимости, ограничениях на пользование, обременениях ипотекой или правами третьих лиц.
Нотариус несёт ответственность за часть сделки, связанную с данными в поземельной книге BrunoWeltmann / Depositphotos
Согласовав все пункты, нотариус составляет окончательный вариант договора на немецком языке и назначает дату его заключения. Покупатель и продавец подписывают договор в присутствии нотариуса.
5. Оплата и регистрация сделки
После подписания договора нотариус вносит в поземельную книгу предварительную запись о новом собственнике. Покупатель оплачивает оставшуюся часть стоимости квартиры. В зависимости от условий договора деньги перечисляются продавцу напрямую или через трастовый счёт (как правило, в крупных сделках).
Если у квартиры есть обременение в виде ипотеки, то нотариус обычно договаривается с банком продавца о вынесении ипотеки из поземельной книги при погашении задолженности. В этом случае покупатель переводит необходимую сумму банку, а оставшуюся часть — продавцу.
После оплаты покупатель получает ключи и становится экономическим владельцем квартиры: может пользоваться ею или сдавать в аренду. Он оплачивает налог на переход права собственности, комиссию маклера, гонорар нотариуса и регистрационную пошлину. Как правило, все эти расходы вместе составляют около 10–17% стоимости объекта недвижимости.
Когда продавец подтверждает получение средств, а налоговая инспекция — уплату налога, нотариус подает заявку на внесение окончательной записи в поземельную книгу. На основании этой записи сделка купли-продажи считается завершённой, и покупатель становится юридическим владельцем квартиры.
Пример расходов на покупку однокомнатной квартиры общей площадью 53 кв. м в новостройке в берлинском районе Вильмерсдорф
Стоимость |
380 300 евро |
Налог на переход права собственности |
6% |
Регистрация объекта в земельном реестре |
1% |
Гонорар нотариуса |
1,5% |
Комиссия маклера |
0%* |
Общая сумма дополнительных расходов |
32 393 евро |
*В редких случаях при покупке жилья в новостройках комиссия маклера может быть равна нулю. Данные: Tranio
Поделитесь статьей