Как купить квартиру в Германии

1 971 просмотр · · обновлено 4 дек. 2020

В Германии иностранцы могут свободно приобретать все виды недвижимости: жилые и коммерческие объекты, а также земельные участки. Германия — рынок продавца, поэтому условия продажи обычно диктует собственник, и покупатель платит комиссию маклеру (риелтору).

2–3 месяца

Занимает процесс покупки

9,37–16,84%

Затраты на оформление сделки

1,5–2%

Ставка по ипотеке

Основные расходы, % от стоимости покупки
Налог на покупку	3,5–6,5%
Гонорар нотариуса	1,5–2%
Маклерская комиссия (для покупателя)	3,57–7,14%
Регистрация в поземельной книге	0,8–1,2%
Итого:	9,37–16,84%

Дополнительные расходы
Банковская экспертиза перед оформлением ипотеки	1–2 тыс. евро
Оформление ипотеки	1% от суммы займа
Открытие юридического лица	2 500 евро
Due Diligence (аудит объекта)	0,5–1,5% от стоимости объекта
Использование трастового счёта	0,25% от стоимости объекта

Здесь представлена типичная схема покупки квартиры в Германии. Детали процедуры и порядок некоторых шагов могут варьироваться от сделки к сделке.

1. Подбор квартиры

Покупатель определяется с целью покупки, типом недвижимости и бюджетом, после чего обращается к маклеру. Заключается маклерский договор, при этом комиссия маклера (суммарно для покупателя и продавца) варьируется от 3,57 до 7,14% от стоимости объекта, включая НДС.

Сумма, которую нужно оплатить покупателю, зависит от локации. C 23 декабря 2020 в Германии вступает в силу закон, согласно которому при покупке квартиры или дома на одну семью для собственного проживания, расходы на комиссию маклера будут делиться поровну между покупателем и продавцом. На покупку объектов с инвестиционными целями действие нового закона не распространяется.

Клиент выбирает подходящий объект недвижимости среди предложений маклера.

Квартиры и апартаменты в Германии 507 объявлений на Tranio 429 000 € Двухкомнатная новая квартира с доходностью 3,7 %, Митте, Берлин, Германия

Общая площадь 54 м² 1 спальня

213 000 € Квартира-студия в новом комплексе с доходностью 4,47 %, Митте, Берлин, Германия

Общая площадь 26 м² 1 ванная комната

282 000 € Квартира-студия с большим балконом в новом жилом комплексе в центре города, Митте, Берлин, Германия

Общая площадь 35 м² 1 ванная комната

Из-за высокого спроса на недвижимость в мегаполисах качественные объекты продаются за пару недель, поэтому покупателю нужно действовать оперативно Christian Wolf / Wikimedia

В это время покупатель обычно решает, собирается он оформлять покупку на физическое или юридическое лицо. От этого зависит величина налога на прибыль, если квартиру планируется сдавать в аренду.

Для физического лица налог рассчитывается по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475% (с учётом надбавки за солидарность), для юридического его ставка фиксирована и составляет 15,825% (при условии, если сдача недвижимости в аренду — это единственная коммерческая деятельность юридического лица).

Регистрация компании занимает до 4 недель и стоит 2,5 тыс. евро. Её дальнейшее содержание обходится в 500 евро в месяц.

— Можно ли приобрести квартиру, не приезжая в Германию?

— Личного присутствия покупателя требуют только две процедуры: открытие банковского счёта и регистрация юридического лица. Для остальных этапов выбора и покупки недвижимости клиент может оформить у нотариуса в родной стране доверенность на своего представителя в Германии и поставить на неё апостиль. Образец доверенности можно получить у юриста, оформляющего сделку, который также поможет найти сертифицированного переводчика документа.

2. Резервирование квартиры

Выбрав конкретную квартиру, покупатель заключает с продавцом резервационное соглашение, по которому маклер бронирует недвижимость на срок, необходимый для составления договора купли-продажи и других подготовительных действий. Как правило, при этом покупатель платит задаток в размере 10% от стоимости квартиры.

В сделках с коммерческой недвижимостью стороны также подписывают письмо о намерениях (letter of intent, LOI), которое содержит ключевые условия сделки и сроки её заключения. Чаще всего при подписании LOI клиент не платит задаток и не несёт финансовых обязательств перед продавцом.

Юлия Морозова Старший консультант по инвестициям Tranio

На этом этапе покупатель открывает в одном из банков Германии расчётный счёт, с которого будет оплачиваться покупка квартиры. В дальнейшем этот же счёт можно использовать, чтобы оплачивать налоги, коммунальные и бухгалтерские услуги, получать арендные платежи. Если клиент оформляет ипотеку, то счёт обычно открывается в том же банке, который её выдаёт.

Чтобы открыть счёт, покупатель предоставляет резюме, паспорт и документы, подтверждающие легальность происхождения денег: банки обязаны проверять благонадёжность заявителя в рамках процедуры «знай своего клиента» (Know Your Customer, KYC), направленной против отмывания денег и финансирования противозаконной деятельности. Обычно открытие банковского счёта занимает 5–7 дней, хотя в отдельных случаях KYC может затянуться на несколько недель.

3. Подготовительные действия

Как правило, перед покупкой дорогостоящей квартиры покупатель заказывает всесторонний аудит объекта (Due Diligence). В эту процедуру может входить юридическая, техническая, финансовая и налоговая экспертизы, а также оценка рисков по заключению сделки. Аудит обычно длится около месяца и стоит от 0,5 до 1,5% от цены квартиры в зависимости от особенностей объекта.

Ипотека увеличивает доходность квартиры, поскольку стоимость заёмных денег меньше, чем выручка от аренды tupungato / Depositphotos

В это же время, если необходимо, покупатель обращается в банк за ипотекой. В зависимости от условий банка и стоимости квартиры нерезидент Германии может получить кредит в размере 40–70% от цены объекта недвижимости под 1,5–2% годовых. Средний срок кредитования — 15–20 лет.

Ипотека дёшево замещает часть вложений, увеличивает доходность на вложенный капитал и помогает оптимизировать налог на доход, если инвестор планирует сдавать квартиру в аренду: выплаты по кредиту вычитаются из вашего дохода и тем самым снижают налогооблагаемую базу

Юлия Морозова Старший консультант по инвестициям Tranio

Перед тем как предоставить ипотеку, банки-кредиторы обязывают клиента заказать проверку квартиры у независимых сертифицированных оценщиков, на основании результатов которой оценивают ликвидность недвижимости и существующие риски. Такая экспертиза становится для клиента дополнительной гарантией качества объекта и в среднем стоит 1–2 тыс. евро Расходы на оформление ипотеки составляют около 1% от суммы займа и оплачиваются покупателем после получения кредита.

4. Заключение договора

Для оформления сделки покупатель и продавец обращаются к нотариусу. Он составляет договор купли-продажи и согласовывает с обеими сторонами детали сделки.

— Кто выбирает нотариуса?

— Обычно это делает покупатель, поскольку он платит за нотариальные услуги. Все нотариусы в Германии независимы и представляют государственные структуры.

В частности, нотариус проверяет записи о квартире в поземельной книге (Grundbuch): сведения о бывших и действующих владельцах недвижимости, ограничениях на пользование, обременениях ипотекой или правами третьих лиц.

Нотариус несёт ответственность за часть сделки, связанную с данными в поземельной книге BrunoWeltmann / Depositphotos

Согласовав все пункты, нотариус составляет окончательный вариант договора на немецком языке и назначает дату его заключения. Покупатель и продавец подписывают договор в присутствии нотариуса.

5. Оплата и регистрация сделки

После подписания договора нотариус вносит в поземельную книгу предварительную запись о новом собственнике. Покупатель оплачивает оставшуюся часть стоимости квартиры. В зависимости от условий договора деньги перечисляются продавцу напрямую или через трастовый счёт (как правило, в крупных сделках).

Если у квартиры есть обременение в виде ипотеки, то нотариус обычно договаривается с банком продавца о вынесении ипотеки из поземельной книги при погашении задолженности. В этом случае покупатель переводит необходимую сумму банку, а оставшуюся часть — продавцу.

После оплаты покупатель получает ключи и становится экономическим владельцем квартиры: может пользоваться ею или сдавать в аренду. Он оплачивает налог на переход права собственности, комиссию маклера, гонорар нотариуса и регистрационную пошлину. Как правило, все эти расходы вместе составляют около 10–17% стоимости объекта недвижимости.

Когда продавец подтверждает получение средств, а налоговая инспекция — уплату налога, нотариус подает заявку на внесение окончательной записи в поземельную книгу. На основании этой записи сделка купли-продажи считается завершённой, и покупатель становится юридическим владельцем квартиры.

Пример расходов на покупку однокомнатной квартиры общей площадью 53 кв. м в новостройке в берлинском районе Вильмерсдорф

Стоимость	380 300 евро
Налог на переход права собственности	6%
Регистрация объекта в земельном реестре	1%
Гонорар нотариуса	1,5%
Комиссия маклера	0%*
Общая сумма дополнительных расходов	32 393 евро