Как легально сдавать квартиру в Испании

Испания – страна, где покупка недвижимость россиянами и представителями других стран стабильно востребована не одно десятилетие подряд – помимо приобретения «дачи» на зарубежном море в этой стране хорошо востребовано инвестирование в местное жилье с целью последующей сдачи в аренду.

Поскольку Евросоюз диктует все большие условия в вопросах, связанных с покупкой недвижимости и ее эксплуатации, то все чаще владельцы жилья в странах, входящих в состав ЕС, задумываются о легальной сдаче своей недвижимости в аренду. В силу того, что в 2019 году количество граждан России, которые владеют недвижимостью в Испании, после непродолжительного спада, вновь стали одними из основных покупателей местных квадратных метров. В 2018 году объем продаж гражданам России увеличилось на 18% по сравнению с предыдущим годом – нашим соотечественникам было продано порядка 2000 объектов недвижимости и в текущем году эта тенденция роста продолжается.

Старый новый закон

В декабре 2018 года в Испании вступил в силу закон, пересматривающий условия аренды жилой недвижимости на городских территориях (Ley de Arrendamientos Urbanos — LAU). Благодаря новому документу значительно расширились права арендодателей и повысилась защита обеих сторон от незаконных действий и мошенничества. Однако уже в конце января 2019 года все нововведения были отменены, вернув в страну закон, принятый еще в 2013 году. Поэтому в Испании, как и раньше, нет установленного лимита на взимание залога со стороны собственника недвижимости, сдаваемой в аренду, -его размер устанавливается на усмотрение арендодателя. Максимальный срок действия контракта аренды снова составляет 3 года с возможностью продления лишь на 1 год. Сегодня все расходы, которые связаны с оформлением необходимых документов, оплачивает арендатор.

Законодательством Испании предусмотрено три типа аренды жилья: долгосрочная, краткосрочная и сезонная аренда, при это последний пункт скорее касается не летнего сезона, а учебного года.

Сдача жилья в долгосрочную аренду

Сегодня в Испании от владельца недвижимости не требуется оформление лицензии, если речь идет о долгосрочной аренде. Таким образом жилье может быть сдано любому арендатору в любое время. Однако необходимо помнить, что минимальный срок долгосрочной аренды в Испании составляет 3 года и это означает, что даже если в договоре будет прописан меньший срок, и арендатор согласится с ним, поставив подпись в документе, то в случае возникновения спора закон будет на его стороне.

Читайте также  Особенности получения ипотеки в Латвии

Досрочное расторжение договора со стороны арендодателя возможно лишь спустя 1 год и только в том случае, что жилье потребовалось для собственного проживания. При этом арендатор наоборот не ограничен столь жесткими сроками и спустя первые 6 месяцев аренды вправе расторгнуть договор в любое время, уведомив арендодателя о своем решении минимум за один месяц. Для того, чтобы себя обезопасить, владельцу жилья необходимо проверить статус потенциального арендатора и его семьи, можно также потребовать внесения не только страхового залога, но и дополнительной гарантии.

Долгосрочная аренда жилья в Испании не облагается НДС, если арендатором выступает физическое лицо. Это правило распространяется также на парковочное место и кладовку, если они сдаются вместе с жильем и включены в договор аренды. При этом весь доход, полученный собственником-арендодателем, должен быть отражен в годовой декларации: для резидентов – в декларации налога на доходы физических лиц, для нерезидентов – в декларации налога на доходы нерезидентов.

Сдача жилья в краткосрочную аренду

Исходя из непростых условий, которые диктует законодательство владельцам недвижимости, которую они сдают в долгосрочную аренду, все чаще совершается выбор в пользу краткосрочной. Тем более, что с экономической точки зрения она выглядит более привлекательной, чем долгосрочная. Но на первоначальном этапе в обязательном порядке придется пройти предписанные законом административные формальности и оформить туристическую лицензию. Есть возможность избежать этого процесса путем приобретения недвижимости с уже готовой лицензией, когда происходит лишь процесс ее переоформления на нового собственника.

Получение лицензии

Конституция Испании позволяет каждому автономному округу страны иметь собственное законодательство и самостоятельно регулировать правовые вопросы туристической деятельности. В Каталонии, в состав которой входят сверхпопулярные Барселона, Коста-Дорада и Коста-Брава) туристическим жильем под лицензию является квартира, дом или апартаменты, владелец которых сдает объект полностью в пользование третьим лицам в обмен на оплату на срок не более 31 дня, два или более раз в год. В этом регионе на сегодняшний день на неопределенный срок приостановлена выдача туристических лицензий местными властями, поэтому имеет смысл приобретать здесь жилье, на которое уже выдано подобное разрешение.

Читайте также  Итоги 2020 года на рынке зарубежной недвижимости

В Мадриде законодательством обозначен минимальный срок возможной сдачи в аренду туристического жилья в размере от пяти дней, но не дается четкое определение максимального срока.

На Балеарских островах в документах даже отсутствует понятие «туристическое жилье», но существуют такие единицы жилой площади как туристический комплекс, гостиница, бунгало и резиденция. Получить лицензию на аренду возможно только после заключения предварительного письменного согласия (акта) со стороны соседей жилого объекта.

Процесс получения лицензии называется vivienda turística и происходит по месту регистрации жилья в мэрии в местном или региональном административном офисе. От собственника требуется обосновать пригодность своего жилья для сдачи в аренду и предоставить «Декларацию ответственности», то есть документ, подтверждающий соответствие сдаваемого объекта всем необходимым требованиям. После этой процедуры, объект заносится в специальный реестр, а собственник получает сертификат о регистрации с идентификационным номером.

С этого момента, он может вести свой бизнес в соответствии с официально установленными требованиями, включать НДС в стоимость аренды и проводить доходы через банк. Также собственник обязан включать полученный номер в каждое опубликованное объявление об аренде, независимо от того, где оно публикуется – в напечатанном виде или на интернет-просторах.

Важно понимать, что лицензия выдается сроком на несколько лет и оформляется не на человека, а на недвижимость, поэтому при продаже дома может перейти к новому собственнику. Стоимость лицензии на сдачу недвижимости в аренду существенно отличается в различных автономных областях страны — цена может варьироваться в пределах от 170 до 500 евро.

Недостатки краткосрочной аренды для владельца

Любителям сдавать жилье без лицензии имеет смысл быть готовым к скорому визиту полиции, которую могут вызвать не только соседи, но и представители отельного бизнеса, которые, если видят частные объявления на Booking.com, часто негодуют таким образом против появления более бюджетных конкурентов. Любое нарушение жильцами порядка, повлекшее вызов полиции и проверку документов, может обернуться для владельца крупными штрафами, которые могут исчисляться несколькими десятками тысяч евро.

Читайте также  Болгария: советы по сдаче квартиры в аренду

Услугами сверхпопулярного портала сдаче недвижимости в краткосрочную аренду Airbnb в Испании пользуются как фирма, так и физические лица. В большинстве своем они имеют лицензию, однако все еще бывают случаи сдачи в аренду без полученного на то официального разрешения, однако это возможно только до первого визита полиции.

Кроме вышеописанных минусов краткосрочной аренды, можно также отметить высокие расходы на коммунальные услуги и быстрый износ мебели, предметов домашнего обихода и бытовой техники. Однако эта ситуация характерна для жилья в любой точке мира, которое сдается в аренду на небольшой срок.

Налог с дохода

Как резиденты, так и нерезиденты страны обязаны платить в бюджет Испании налог с дохода, полученного от сдачи своей недвижимости в аренду. При этом необходимо четко разделять и указывать периоды, когда жилье сдавалось в аренду, а когда пустовало и находилось в распоряжении собственника. На размер налога влияет также статус жилья: является ли оно основным (vivienda principal), либо вторым и последующим (segunda vivienda). Правильно рассчитать налог и вовремя подать налоговые декларации поможет налоговый консультант (asesor fiscal). Граждане стран, не являющиеся резидентами Испании и стран Евросоюза, обязаны декларировать брутто-доход от аренды. То есть им не разрешено уменьшать налогооблагаемую базу за счет суммы понесенных расходов.

Динара Грачева, HomesOverseas.ru

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Павла Маслова, управляющего копании Estate Barcelona

Галину Бекешеву, эксперта компании Costa Salou

Добавить комментарий