Как заработать на магазинах и супермаркетах Европы

136 просмотров ·

Спрос на торговую недвижимость Европы растёт с каждым годом. По данным Cushman & Wakefield, за первые девять месяцев 2015 в этот сегмент рынка было вложено 51,5 млрд евро, что на 59 % больше по сравнению с аналогичным периодом 2014-го. Самый популярный у инвесторов рынок — Германия. По данным Colliers, в 2015 году в торговые объекты ФРГ было инвестировано на 90 % больше средств, чем в 2014-м, и этот результат побил все рекорды за последние семь лет.

Форматы

Основные форматы торговой недвижимости:

• Стрит-ретейл. Главные показатели ликвидности таких объектов — расположение на торговых улицах с интенсивным пешеходным трафиком, а также внешний вид и удобство для посетителей (наличие ярко оформленных витринных окон, отдельный вход с улицы). Арендные контракты у объектов стрит-ретейла обычно короткие (чаще всего от 3 до 5 лет), а доходность низкая (3–4 %), но это компенсируется высоким спросом со стороны арендаторов.
• Супермаркеты. Наиболее выгодное расположение — в спальных городских районах с растущим населением, вблизи остановок общественного транспорта и основных транспортных путей. Это один из наиболее востребованных форматов инвестиций для международных инвесторов. Среди плюсов — простота управления, низкие риски и относительно высокая доходность (5–6 %). Арендные контракты таких объектов продолжительные — 15 лет.
• Торговые центры. При выборе торгового центра для инвестиций стоит обращать внимание на покупательную способность в регионе, окружающую инфраструктуру и транспортную доступность объекта. Рекомендуемые арендаторы — продовольственные магазины, магазины электроники, текстильных товаров, кафе, развлекательные центры и кинотеатры. Это сложный вариант инвестиций из-за большого количества арендаторов, и он подходит только профессиональным инвесторам. Договоры аренды обычно заключаются на 5–15 лет. Доходность — 4–7 %.
• Торгово-складская недвижимость. Стоит выбирать склады, расположенные рядом с магистралями и основными транспортными путями. Этот тип недвижимости отличается высокой доходностью (6–8 %), но и большими рисками (зависимость от общеэкономической ситуации, низкая стоимость аренды, быстрое устаревание помещений). Договоры аренды заключаются на 5–10 лет.

Минимальный порог инвестиций в качественную и ликвидную торговую недвижимость — 2,5 млн евро. Торговые центры зачастую стоят от нескольких десятков миллионов евро.

Город	Стрит-ретейл			Торговые центры
	Стоимость премиальной аренды, евро/м²/месяц	Годовая динамика аренды, %	Доходность, %	Стоимость премиальной аренды, евро/м²/месяц	Годовая динамика аренды, %	Доходность, %
Берлин	330	0,0	5,00	180	0,0	6,50
Бирмингем	167	0,0	5,00	238	0,0	4,75
Вена	400	0,0	4,25	80	0,0	6,00
Гамбург	280	0,0	4,60	180	0,0	6,00
Дюссельдорф	270	8,0	4,25	200	2,6	6,00
Лондон	1 252	25,0	2,50	376	6,0	4,00
Манчестер	209	0,0	4,75	209	0,0	5,00
Мюнхен	360	2,9	3,50	100	0,0	5,50
Франкфурт-на-Майне	340	5,3	4,20	320	3,2	5,45
Штутгарт	330	0,0	4,00	100	0,0	5,10

Где покупать

Торговый сектор во многом зависит от состояния экономики — даже больше, чем другие типы недвижимости. Поэтому для инвестиций стоит выбирать страны со стабильными экономическими показателями. Эксперты Tranio рекомендуют инвестировать в торговую недвижимость Австрии, Великобритании и Германии. Плюсы этих рынков — растущий ВВП, низкая инфляция, сокращающая безработица, законодательство, гарантирующее надёжную защиту предпринимательской деятельности, доступное кредитование и высокий спрос на внутреннем рынке. При этом объекты стоит покупать в городах, где отсутствует курортная составляющая, но есть высокая туристическая и бизнес-активность в течение всего года. Это столицы (Берлин, Вена, Лондон), а также крупные региональные центры (Грац, Дюссельдорф, Зальцбург, Инсбрук, Манчестер, Мюнхен и др.).

Страна	Город	Улицы/районы
Австрия	Вена	Кертнерштрассе, Кольмаркт, Марияхильферштрассе, Тухлаубен
Великобритания	Бирмингем	Нью-стрит, Хай-стрит
	Лондон	Нью-Бонд-стрит, Бромптон-роуд, Карнаби-стрит, Кенсингтон-Хай-cтрит, Кингс-роуд, Ковент-Гарден, Риджент-стрит, Слоан-стрит
	Манчестер	Кинг-стрит, Корпорейшн-стрит, Маркет-стрит, Нью-Кафедрал-стрит
Германия	Берлин	Александерплац, Вильмерсдорферштрассе, Курфюрстендамм, Тауэнцинштрассе, Фридрихштрассе, Хакешер-Маркт, Шлоссштрассе
	Дюссельдорф	Грабенштрассе, Кёнигсалле, Миттельштрассе, Флингерштрассе, Шадовштрассе
	Мюнхен	Вайнштрассе, Динерштрассе, Зендлингерштрассе, Кауфингерштрассе, Леопольдштрассе, Максимилианштрассе, Перузаштрассе, Резиденцштрассе, Театинерштрассе
	Франкфурт-на-Майне	Гётештрассе, Гроссе Бокенхаймерштрассе, Нойе Креме, Россмаркт, Стайнвег и Бибергассе, Шиллерштрассе, Цайль

Самая популярная страна для покупки торговых объектов (и в сегменте коммерческой недвижимости в целом) — Германия. На неё приходится примерно половина заявок на покупку доходных объектов на сайте Tranio. Большим спросом у инвесторов пользуются торговые центры в городах Западной Германии.

Выгодно инвестировать и в торговую недвижимость Великобритании. Торговые помещения в центре Лондона — одни из самых дорогих в мире по стоимости аренды (14 200 долл./м² в год на Нью-Бонд-стрит, по данным Cushman & Wakefield). Доля вакантных помещений в центральном Лондоне имеет тенденцию к понижению, и спрос со стороны арендаторов и инвесторов постоянно растёт.

В Австрии наибольшим спросом у инвесторов пользуются стрит-ретейл и торговые центры в ключевых локациях (см. таблицу выше). По прогнозам Tranio, в 2016 году на этом рынке будет расти как спрос как со стороны арендаторов, так и арендные ставки. Среди иностранных инвесторов здесь преобладают немцы, однако в последние годы объекты в Вене часто покупают россияне.

Недвижимость в крупных европейских городах является более ликвидной и менее рискованной, в частности имеет меньше шансов остаться невостребованной. При этом неправильно полагать, что локации с населением до 50−100 тыс. человек являются высокорискованными. Например, торговая недвижимость в центральноv районе небольшого населённого пункта в Германии будет даже более надёжным вложением, чем такой же объект в крупном городе, но в нелучшем районе. В любом случае, всегда необходимо тщательно проводить due diligence, в том числе на предмет перспектив конкретной локации и конкурентного окружения.

Анна Курьянович Руководитель отдела коммерческой недвижимости

Как избежать рисков

Негативные экономические факторы (инфляция, рецессия, падение потребительского спроса) могут заставить продавцов уйти из бизнеса, и собственники недвижимости могут остаться без арендаторов. Обезопасить себя от макроэкономических рисков сложно. Основной совет здесь — изучать прогнозы аналитиков на ближайшие годы перед покупкой инвестиционной недвижимости на конкретном рынке.

Чтобы не только сохранить средства, но и приумножить их, нужно иметь гарантии. Одной из таких гарантий может стать пул арендаторов — выбирайте партнёров с рейтингами, входящими в инвестиционную категорию от BBB− до AAA. В Лондоне это Marks & Spencer, Tesco, Sainsbury’s, в Германии — Aldi, Edeka, Lidl, Metro и Rewe. После подписания договора аренды такие арендаторы точно смогут выполнить свои обязательства, к тому же, под объекты с такими операторами банки охотнее дают кредиты.

При инвестициях в торговые центры стоит обращать внимание и на то, кто станет якорным арендатором вашего объекта (обычно это известные крупные бренды, занимающие 45–70 % площадей и привлекающие основной поток посетителей в торговый центр или торговый комплекс). От якорных операторов во многом зависит общая прибыль торгового центра.

«Успех торгового центра опирается на якорного арендатора — крупную известную торговую сеть, которая привлекает клиентские потоки для других, более мелких арендаторов своим именем,— говорит Анна Курьянович.— Как правило, строительство торгового объекта начинается после подписания договора аренды с главным арендатором. Такой договор будет полезен и в банке при организации финансирования строительства объекта. Также крупные операторы имеют определённые льготы в арендной ставке, а более мелким розничным арендаторам обычно приходится платить более высокую арендную плату за квадратный метр по сравнению с ними. Договоры с якорными арендаторами заключаются на срок не менее 10 лет. Впрочем, в работе с такими операторами есть и свой риск: если ключевой арендатор принимает решение не продлевать договор аренды, для собственника это может означать большие финансовые потери».

Обезопаситься от инфляции помогает индексация ставок аренды. В Австрии и Германии они обычно пересматриваются ежегодно в соответствии с индексом потребительских цен. В Великобритании индексация не является повсеместной практикой, но ставки аренды пересчитываются каждые пять лет в соответствии с рыночными ценами.

Перед принятием решения о покупке торгового центра необходимо провести всестороннюю экспертизу, включающую юридическую проверку возможности арендатора выйти из договора до окончания срока аренды. И, безусловно, стоит обращать внимание на месторасположение объекта. Оцените надёжность выбранной коммерческой недвижимости с точки зрения потенциала конкретной локации, её конкурентного окружения и планов развития. Экономия на оплате услуг независимых экспертов может обернуться невосполнимыми потерями.

Анна Курьянович Руководитель отдела коммерческой недвижимости

	Австрия	Великобритания	Германия
Срок аренды, лет	Типичный — 10 (для торговых центров — 5), максимальный — 18	Типичный — 15−25, максимальный — 35	10 или 15
Арендные выплаты	Ежемесячно, на месяц вперёд (в фабричных аутлетах, торговых точках при отелях и аэропортах в качестве аренды нередко выплачивается доля с товарооборота, примерно 6–10 % в год)	Ежеквартально или помесячно, плата вносится вперёд (в фабричных аутлетах, торговых точках при отелях и аэропортах в качестве аренды нередко выплачивается доля с товарооборота)	Ежемесячно, на месяц вперёд (в торговых центрах и торговых комплексах в качестве аренды нередко выплачивается доля с товарооборота; в начале года взимается минимальная арендная плата, в конце — высчитывается доля с товарооборота)
Индексация аренды	Ежегодно по договорам на 5 лет и более	Аренда пересматривается каждые пять лет в соответствии с повышением рыночных ставок	Ежегодно по договорам на 10 лет и более
Ремонт и содержание	Арендатор несёт ответственность за внутренние помещения, арендодатель — за несущие конструкции здания и прилегающую территорию	Арендатор несёт ответственность за внутренние помещения, арендодатель — за несущие конструкции здания и прилегающую территорию	Содержание и ремонт — ответственность собственника; ответственность за часть работ внутри здания может быть переложена на арендодателя
Налоги	Арендатор платит сервисный сбор (2−3,5 % от месячной аренды), включающий налог на недвижимость, гербовый сбор (1 % от стоимости аренды за весь срок действия контракта), НДС — 10−20 % и депозит (3−6 месяцев аренды)	Арендатор платит сервисный сбор, включающий коммунальные платежи и НДС (20 %)	Арендатор платит сервисный сбор, включающий налог на недвижимость и НДС (19 %)

Юлия Кожевникова, Tranio

Поделитесь статьей