399 просмотров ·
В последние годы в крупных городах Европы цены на жильё росли быстрее арендных ставок, и доходность от сдачи недвижимости снижалась. По данным сайта Wohnungsboerse.net, в Германии средняя доходность квартир площадью 60 м² уменьшилась с 4,4 % в 2011 году до 3,7 % в 2016-м. На самых ликвидных рынках этот показатель ещё ниже. Например, в центре Мюнхена жильё приносит лишь 2–2,5 % годовых.
Тем, кто ищет более высокую доходность, рекомендуется инвестировать в проекты добавленной стоимости, суть которых выражается тремя словами: «купи, почини, продай». Такие проекты приносят 15–20 % годовых на вложенный капитал за вычетом расходов на управляющую команду. |
Среди других плюсов проектов добавленной стоимости — короткий срок инвестирования (не более полугода) и отсутствие необходимости лично участвовать в управлении: команда специалистов подбирает и покупает объекты, структурирует сделку, организует финансирование, нанимает подрядчика и продаёт объекты на выходе. Инвестор может купить проект целиком или войти в него совместно с другими инвесторами. В последнем случае минимальный бюджет для входа составляет 30 тыс. евро.
Куда инвестировать
Один из самых интересных рынков для реализации проектов добавленной стоимости — это Германия. На это есть несколько причин:
- высокая ликвидность недвижимости: на самых популярных рынках, таких как Мюнхен и Франкфурт, на одну качественную квартиру приходятся 20–40 покупателей;
- доступное финансирование: нерезиденты в Германии получают кредиты в размере 50 % от стоимости недвижимости под 1,5 % годовых, резиденты — до 100 % от стоимости под 0,8 % годовых;
- высокий спрос на аренду: в среднем по Германии жильё снимают примерно 50 % населения, а, например, в Берлине — более 80 %.
Покупать квартиры для реновации и сдачи в аренду рекомендуется в экономически здоровых городах Германии, а именно:
- в городах Баварии (Ингольштадт, Мюнхен, Нюрнберг и его окрестности: Амберг, Вайден, Кюммерсбрук, Лауф, Ноймаркт, Пегнитц, Швандорф, городской регион Нюрнберга между Ротом и Эрлангеном) — это самый богатый и благополучный регион Германии;
- в Берлине — столице и крупнейшем городе страны;
- в Гамбурге — одном из главнейших портов Европы;
- во Франкфурте — европейском банковском центре и крупном транспортном хабе (Франкфуртский аэропорт — один из самых загруженных в мире);
- в Штутгарте — центре промышленности, ориентированном на глобальный рынок (в городе и его окрестностях расположены штаб-квартиры Bosch, Porsche, Ritter Sport и других компаний).
Как осуществляется проект
Для примера рассмотрим проект добавленной стоимости, который был реализован в первой половине 2017 года.
В феврале 2017 покупатели из России приобрели в ипотеку квартиру площадью 69 м² рядом с историческим центром Мюнхена, в районе Людвигсфорштадт — Изарфорштадт. Жильё находится в Глокенбахфиртеле — одном из самых оживлённых кварталов с множеством баров, ресторанов и ночных клубов.
Стоимость покупки квартиры — 610 тыс. евро. Новые собственники потратили на ремонт, меблировку и дизайн интерьера 43 тыс. евро, и к маю 2017 жильё оценивалось уже в 828 тыс. евро. С учётом всех расходов и кредита собственные инвестиции составили 396 тыс. евро. Доходность на вложенный капитал с учётом комиссии за управление составила 15 % годовых.
Расчёт доходности при инвестицияхв проект добавленной стоимости в Мюнхене Данные: Tranio
% | Евро | |
---|---|---|
Цена квартиры | 610 000 | |
Дополнительные расходы на приобретение | 9,07 | 55 327 |
— Налог на приобретение | 3,50 | 21 350 |
— Комиссия маклера (с НДС) | 3,57 | 21 777 |
— Услуги нотариуса и регистрация | 2,00 | 12 200 |
Расходы на ремонт (с НДС) | 43 149 | |
Затраты по кредиту (комиссия и проценты) | 5 000 | |
Итоговые затраты | 713 476 | |
Цена продажи | 828 000 | |
Доходы с вычетом расходов | 114 524 | |
Налог на прирост капитала | 30,00 | 34 357,2 |
Прибыль | 80 167 | |
Полученный кредит | 52,00 | 317 000 |
Вложенный собственный капитал | 396 476 | |
Доходность на собственный капитал (брутто) | 20,20 | |
Комиссия УК | 25,00 | |
Доходность с вычетом комиссии УК | 15,15 |
Помимо добавленной стоимости, полученной за счёт ремонта, проект будет генерировать повышенный арендный доход. Этого удастся добиться благодаря тому, что квартиру снимут одновременно три студента. Каждый из них поселится в одной из трёх спален площадью 11–18 м², и будет пользоваться общими ванной и кухней.
Такая схема выгоднее, чем сдача в аренду новой квартиры одному съёмщику.
Каждый из трёх арендаторов будет платить 700 евро в месяц и нести расходы на коммунальные услуги. Собственники получат 2 100 евро в месяц или 25,2 тыс. евро в год. Доходность от аренды — 4,1 % годовых.
Купив за те же деньги квартиру в новостройке и сдавая одному арендатору, собственники зарабатывали бы 1 350 евро в месяц. Площадь такой квартиры была бы меньше (так как на первичном рынке квадратный метр стоит больше), стоимость аренды для одного съёмщика — дороже, а доходность была бы в полтора раза ниже — 2,6 %.
Доходность новостройки и реновированного жильяс одним и тремя арендаторами в Мюнхене Данные: Tranio
Новостройкас однимарендатором | Отремонтированноевторичноежильё с тремя арендаторами | |
Цена, евро | 610 000 | 610 000 |
Цена, евро/м² | 12 200 | 8 840 |
Площадь, м² | 50 | 69 |
Стоимость арендыдля одного съёмщика,евро/м² | 27 | 10 |
Стоимость арендыдля одного съёмщика,евро | 1 350 | 700 |
Годовой доходот аренды,евро | 16 200 | 25 200 |
Доходностьот аренды, % | 2,6 | 4,1 |
•
У проектов реновации есть свои риски: превышение сметы, затягивание сроков, продажа по цене ниже запланированной. Но они оправданы, поскольку проекты добавленной стоимости позволяют увеличить арендную доходность в полтора раза и заработать 15–20 % годовых на вложенный капитал. |
Юлия Кожевникова, Tranio
Материал подготовлен для Vedomosti
Поделитесь статьей