Коммерческая недвижимость в Испании: пошаговое руководство по оформлению сделок

71 просмотр ·

Чтобы приобрести коммерческую недвижимость в Испании, потребуется несколько месяцев. Покупка таких объектов осуществляется в 16 этапов:

1. Определение параметров инвестиционного проекта. Покупатель формулирует основные требования к инвестиционному проекту: бюджет, доходность, местоположение, тип объекта, потребность в кредитовании, срок инвестирования, тип арендного договора, наличие и качество арендаторов. На этом этапе возможна первичная консультация со специалистом по налогам, чтобы заранее понять, какое структурирование сделки наиболее предпочтительно. Только после определения критериев можно начинать поиск недвижимости в Испании.

Так как хорошие объекты продаются быстро, покупатель получает варианты только после того, как будут определены конкретные параметры инвестиций

2. Поиск риелтора. В идеале лучше начать работу минимум с двумя-тремя риелторами. В дальнейшем покупателю нужно остановить выбор на одном специалисте, который вызвал наибольшее доверие. С помощью риелтора покупатель уточняет критерии поиска объекта и формирует окончательные требования.

3. Выбор объекта и получение краткой информации о нем. Покупатель получает от «Транио» краткую информацию о приобретаемой недвижимости: тип объекта, местоположение, арендаторы, условия аренды (срок, ставка, условия продления договора), цена, ставка капитализации, расходы по сделке. На этом этапе может быть подписан договор о неразглашении информации (NDA), по которому покупатель обещает не раскрывать полученные сведения третьей стороне.

4. Заключение договора с риелтором. Покупатель подтверждает заинтересованность в предложенных риелтором объектах и заключает договор с риелтором — испанским офисом «Транио» или партнёром «Транио». Этот договор обязывает клиента оплатить комиссию риелтора при покупке объекта. Больше этот документ покупателя никак не связывает.

Если от риелтора потребуется более продолжительная работа (встречи, выезды, неоднократные переговоры), в договоре может быть предусмотрена оплата стоимости оказания этих услуг на условиях предоплаты.

5. Осмотр объекта. По желанию покупатель выезжает на место и осматривает объект вместе с риелтором. Если риелтор не говорит по-русски, а клиент не владеет английским или испанским, покупатель нанимает переводчика за отдельную плату.

6. Выбор объекта. Когда объект выбран, покупатель составляет и подписывает письмо о намерениях (LOI), в котором обозначает свой интерес в получении дополнительной информации и документации по объекту. Если речь идёт о покупке дорогостоящей недвижимости (отелей, торговых центров), важно, чтобы письмо было составлено на официальном бланке с печатью, а также кратким описанием компании.

После выбора объекта покупатель составляет и подписывает письмо о намерениях, в котором обозначает свой интерес в получении дополнительной информации

Помимо этого, нужно приложить к письму документ, подтверждающий наличие у покупателя денежных средств для покупки объекта. Риелтор направляет LOI на рассмотрение собственнику, который принимает решение о предоставлении недостающей информации и документации покупателю.

7. Получение подробной информации об объекте. Как правило, дополнительная информация включает сведения о продавце, наличии или отсутствии обременений (сервитуты, ипотека) на выбранном объекте, копию арендного договора, актуальную выписку из государственного реестра собственности, документ о подтверждении поступления арендных платежей, квитанции об уплате годового налога на недвижимость (impuesto sobre bienes inmuebles, или IBI) и расходов сообщества жильцов, если таковые оплачиваются собственником объекта. На этом этапе важно, чтобы все документы по объекту недвижимости были проверены юридическим консультантом покупателя.

8. Заключение частного договора купли-продажи. В отдельных случаях, чтобы объект сняли с продажи, покупатель может внести депозит (обычно 3–9 тыс. евро) и зафиксировать уплату в договоре о внесении депозита (señal). Также в этом документе указываются краткие сведения о продавце и стоимость недвижимости, описываются основные характеристики объекта. Депозит обычно не возвращается.

В большинстве случаев продавцам недостаточно договора о внесении депозита, чтобы снять объект с продажи, и они заинтересованы в подписании частного договора купли-продажи (contrato privado de compraventa). Это связано с тем, что спрос на интересные объекты высок и, чтобы быть уверенным в намерениях потенциального покупателя, продавцу нужны более весомые аргументы и скрепление обязательств.

Перед оформлением основного договора купли-продажи стороны закрепляют свои интересы, подписав предварительный документ

В частном договоре указываются данные объекта, его стоимость, условия передачи собственности, информация о владельцах и прочее. На этом этапе покупатель вносит задаток (arras) — обычно 10 % от стоимости объекта.

Если продавец в дальнейшем откажется от сделки, то будет вынужден выплатить покупателю задаток в двойном размере, а если откажется покупатель, то потеряет свой задаток.

После заключения частного договора у сторон есть, как правило, три месяца для подписания окончательного договора купли-продажи, в течение которых покупатель может пройти все необходимые для покупки процедуры.

9. Получение идентификационного номера. Иностранец должен получить идентификационный номер (Número de Identificación de Extranjero, NIE). Это аналог российского ИНН, необходимый для покупки недвижимости, транспортного средства, совершения финансовых сделок, открытия счета в банке и открытия бизнеса в Испании. NIE не даёт права на пересечение границы и проживание в стране. Для оформления NIE в Генеральное консульство Испании в Москве подаются заявление EX-15 на испанском языке, в котором нужно указать цель получения номера, а также оригинал загранпаспорта и копию страницы с личными данными. Консульский сбор — 9,35 евро. Срок выдачи — 1–8 дней.

10. Открытие счета в банке. В соответствии с испанским законодательством, покупка недвижимости должна быть оплачена со счёта в испанском банке.

Для открытия счёта и возможности переводить на него деньги потребуются заграничный паспорт, справка о доходах за последние три месяца и налоговая декларация. Для индивидуальных предпринимателей — документ, подтверждающий факт владения бизнесом или участие в таковом с указанием страны регистрации компании, справка о доходах и описание деятельности компании (можно предоставить ссылку на официальный сайт).

В последние годы испанские банки стали тщательнее проверять происхождение средств

Как и в других странах Европы, в Испании действует закон о противодействии легализации (отмыванию) доходов, в соответствии с которым процесс перевода крупных сумм из-за границы может занять значительный промежуток времени. Отправителем и получателем денег должно быть одно и то же лицо. Также должно быть подтверждено происхождение и назначение средств. Владелец счёта должен доказать происхождение средств, иначе счёт будет заблокирован.

Лучше открыть счёт заранее, перед тем как найден нужный объект. Наличие открытого счета и необходимой для заключения сделки суммы на нём повышает доверие продавца к покупателю.

11. Создание юридического лица. Есть два типа сделок: Asset Deal (сделка с активами) и Share Deal (сделка с долей). В первом случае активы приобретаются напрямую у продавца, во втором объект покупается опосредованно, через акции или долю в компании.

При инвестициях свыше 1 млн евро «Транио» не рекомендует инвестировать в Испании в качестве физического лица, тем более физического лица — нерезидента Испании, так как нерезиденты платят налог на доход в размере 24 % без возможности вычитать из налогооблагаемой базы издержки. Поэтому покупателю нужно либо получить ВНЖ, либо оформлять сделку на юридическое лицо.

В целом, вопрос оформления на физическое или на юридическое лицо решается индивидуально и зависит от:

• вида коммерческой недвижимости (например, если речь идёт об отелях, туристических апартаментах, доходных домах и коммерческих центрах, то лучше оформлять покупку на юридическое лицо);
• объёма предполагаемой предпринимательской деятельности, от которого зависит размер возможных издержек и, как следствие, возможные выгоды от их списания.

На этом этапе важна консультация местного специалиста по налогам, который может помочь определиться с оптимальной схемой.

Наиболее распространены два типа компаний — общество с ограниченной ответственностью (sociedad limitada) и открытое акционерное общество (sociedad anonima).

Чтобы создать фирму, нужно определиться с составом учредителей (собственников), управляющим из числа резидентов Испании (если компания ведёт предпринимательскую деятельность, управляющий также должен быть оформлен как индивидуальный предприниматель), его функциями и правами, видами деятельности фирмы и формой собственности. На счёт в банке вносится сумма уставного капитала (минимальный размер — 3 000 евро). Все учредители должны иметь идентификационный номер иностранца (NIE). Учредители подписывают устав у нотариуса, и тот направляет его на регистрацию в Торговую палату Испании (Cámara de Comercio de España), которая присваивает фирме налоговый номер (Certificado de Identificación Fiscal, или CIF). Юрист заказывает печать фирмы и получает лицензии, необходимые для работы. Стоимость открытия компании с сопутствующими налогами и сборами, но без учёта взносов в уставной капитал,— около 1 500 евро.

Иногда объекты продаются вместе с юридическим лицом, на которое они оформлены. Однако если есть выбор, лучше не покупать действующее юридическое лицо, поскольку неизвестна его история, нет сведений о долгах и обременениях предприятия (в этом случае должна быть проведена основательная проверка с привлечением юриста, что выльется в дополнительные расходы для покупателя). Выгоднее и проще зарегистрировать новую компанию. К тому же, этот процесс занимает максимум один месяц.

Мария Камышева Менеджер по продаже недвижимости в Испании

12. Обращение в банк за кредитом (при необходимости). Клиент может получить как новый кредит, так и взять на себя имеющееся у объекта обременение («перенятие» кредита), если это возможно (зависит от конкретного случая). Банк рассматривает платёжеспособность покупателя, доходность и ликвидность объекта. При «перенятии» кредита возможно изменение первоначальных условий его выдачи (это также зависит от конкретного случая).

Испанские банки предлагают выгодные условия кредитования

Выбрав банк, покупатель готовит нужные документы (загранпаспорт, выписку из банка о наличии средств, справки о доходах, оценочные и прочие юридические документы по объектам, арендный договор). Банки дают ссуды под ставку Euribor, к которой для нерезидентов прибавляются ещё 3–4 % годовых. Требуемая доля собственных средств — от 40–50 %.

13. Выбор нотариуса. В соответствии с испанским законодательством, правом выбора нотариуса обладает покупатель объекта недвижимости. Как правило, оформление сделки заказывается как минимум за неделю, и все документы представляются нотариусу заранее. Таким образом, стороны заблаговременно могут ознакомиться с содержанием нотариального договора. За несколько дней до оформления сделки нотариус запрашивает выписку из реестра собственности (registro de propiedad) для подтверждения статуса собственников и наличия или отсутствия обременения у объекта.

Нотариус контролирует сделку только относительно её юридического оформления, его позиция нейтральна, и он не вправе защищать интересы какой-либо одной из сторон.

14. Подписание договора купли-продажи (escritura). Покупатель и продавец в присутствии нотариуса подписывают договор купли-продажи. Покупателю выдаётся нотариальный акт (copia simple de escritura pública de compraventa), а оригиналы документа отправляются в налоговое управление и реестр собственности.

15. Оплата сделки. При заключении договора купли-продажи одновременно вносится оставшаяся сумма. Сумма сделки оплачивается чеком, выпущенным испанским банком.

Также на этом этапе оплачиваются все остальные расходы, связанные со сделкой.

Расходы на оформление сделки с коммерческой недвижимостью в Испании, %

НДС / налог на передачу прав собственности	21,0 / 6,0–11,0
Гербовый сбор	1,8
Агентская комиссия	3,0–5,0
Услуги нотариусов и сбор за регистрацию	0,5–1,5
Услуги юристов	1,0

В случае покупки первичного объекта НДС (21 %) возмещается, если приобретённая недвижимость генерирует денежные потоки. Не считая комиссий, фактически уплате подлежит только гербовый сбор (1,8 %).

Помимо этого, покупатель оплачивает всестороннюю проверку — Due Diligence.

Расходы на Due Diligence*, тыс. евро

Вид экспертизы	Описание	Стоимость
Юридическая экспертиза (Legal Due Diligence)	Юристы проверяют договор аренды, наличие или отсутствие обременений и возможных долгов, а также наличие разрешения на строительство	2,5–5
Финансовая и налоговая экспертиза (Financial & Tax Due Diligence)	Налоговый консультант устанавливает реальные затраты на содержание объекта, рассчитывает прибыльность и размер налоговых отчислений	До 2,5
Оценка рисков (Chance & Risk)	Экспертиза перспектив развития локации, а также влияния действующих и потенциальных конкурентов	5–10
Техническая оценка (Technical Due Diligence)	Экспертиза технического состояния недвижимости	Зависит от состояния объекта

* Указаны усреднённые расценки на Due Diligence. Если речь идёт о нетипичных объектах или объектах с множеством арендаторов и сложной структурой управления, то стоимость проверки юридической чистоты может быть выше.

16. Регистрация объекта в реестре собственности. Этот процесс обычно занимает около месяца. По факту регистрации покупатель получает нотариально заверенный документ на собственность с печатью и выпиской из реестра (escritura pública de compraventa).

Процесс покупки коммерческой недвижимости — сложная процедура, связанная с множеством нюансов. Надёжным помощником в этом деле выступает «Транио» — мы сотрудничаем с лучшими специалистами рынка недвижимости по всему миру: риелторами, застройщиками, юристами и ипотечными брокерами с богатым опытом и хорошей репутацией. По вопросам покупки коммерческой недвижимости в Испании и других странах вы можете обращаться по почте: commercial@tranio.com.

Юлия Кожевникова, «Транио»

Поделитесь статьей