271 просмотр ·
По данным исследования «Транио», более четверти покупателей жилой недвижимости в Испании предпочитают новое жилье. Интерес к объектам на первичном рынке объясняется несколькими причинами:
- строительный сектор Испании оживает, и появляется много качественных проектов;
- при приобретении off-plan нет необходимости вносить всю сумму сразу — покупка оплачивается частями;
- качество нового жилья выше, чем вторичного, и не нужно делать ремонт;
- застройщики дают гарантии на устранение дефектов;
- коммунальные платежи ниже, так как новые дома строятся в соответствии с энергосберегающими технологиями.
Много объектов — больше выбор
Понятие «новый дом» в Испании размыто: им обозначают недвижимость, которая ни разу не продавалась, поэтому новым зачастую считается жилье, которое в течение нескольких лет оставалось невостребованным. Такой объект может пустовать годами, постепенно терять в стоимости, но по-прежнему признаваться «новым». После пика 2009 года, когда на рынке оставались нераспроданными 650 тыс. новых объектов, в 2015 году предложение сократилось на 18 %, но и сегодня по-прежнему пустуют 536 тыс. объектов.
Несмотря на это объёмы нового строительства в 2015 году впервые с 2008 выросли. По данным Национального института статистики Испании (Instituto Nacional de Estadística), в I квартале 2015 количество выданных разрешений на строительство увеличилось по отношению к среднему уровню 2014 года на 53 %.
Следовательно, перед покупателем открывается широчайший выбор домов и квартир, недоступный на других рынках Средиземноморья.
В 2015 году объемы строительства в Испании начали расти впервые после кризиса 2008 года
Особенно заметно оживление на строительном рынке недвижимости в Барселоне. С 2009 года в этом городе почти не появлялись новостроек, однако, по данным CBRE, в 2015 году на рынок было выведено сразу 58 проектов, в результате реализации которых в городе появится 1 тыс. новых единиц жилья.
«Территориально Барселона с одной стороны ограничена горами, с другой — морем, а с юга и севера — двумя реками, за которыми начинаются пригороды. То есть, городу просто некуда расти. Здесь есть место для 800 тыс. единиц жилья, и больше быть не может. Но всё равно постоянно что-то сносится и реконструируется. Поэтому новостройки продолжают появляться даже на самых, казалось бы, неподходящих для строительства участках»,— говорит Эстебан Батье, президент компании Mas-Spain.
Вместе с тем, спрос на квартиры в Барселоне настолько высок, что апартаменты в новых комплексах полностью распродаются в течение полугода с момента запуска проекта.
«Особенно ценятся реновированные квартиры в исторических районах городов, так как строятся такие дома в едином архитектурном стиле с соседними историческими зданиями, при этом внутри они оборудованы всем необходимым для комфортной жизни: паркинг, лифт, консьерж»,— отмечает Мария Камышева, менеджер «Транио» по проектам в Испании.
Впрочем, квартиры в жилых комплексах с готовой инфраструктурой: автомобильной стоянкой, бассейном, игровыми и спортивными площадками, — пользуются немалым спросом, даже если они расположены на городских окраинах. Их чаще всего предпочитают иностранные покупатели.
Цены на первичные объекты — на уровне 2002 года
За первую половину 2015 года цены на новое жильё в Испании выросли впервые с 2007 года — рост, по данным исследования компании Sociedad de Tasación, занимающейся оценкой недвижимости, составил 1,8 % в сравнении с показателями 2014. При этом цены начали расти пока не везде, и у покупателей есть возможность выгодно инвестировать в недвижимость с расчётом на её дальнейшее удорожание.
Первичные объекты после кризиса 2008 года потеряли в стоимости в среднем 38,7 % и сейчас находятся на уровне мая 2002 года — сказался избыток строительных проектов, многие из которых до сих пор остаются незавершёнными, — а следовательно, покупатели могут позволить себе жилье большей площади, чем семь лет назад. По сообщению сайта Spanish Property Insight, большинство из них сегодня предпочитают квартиры площадью 90–130 м² с тремя или четырьмя спальнями.
Новостройки сто́ят дороже вторичного жилья
Где наблюдается рост цен?
Больше всего за первое полугодие 2015 новое жилье подорожало в Мадриде (4,2 %) и Каталонии (3 %). Самое заметное снижение цен зафиксировано в Стране Басков (−1,1 %), но даже этот спад совсем незначительный. В большинстве регионов Испании цены остались стабильными.
Средняя стоимость нового жилья в столицах испанских провинций — 2 030 евро/м². То есть стандартная квартира площадью 90 м² продаётся в среднем за 182 700 евро. Среди столиц провинций первичное жилье дороже всего стоит в Сан-Себастьяне (Гипускоа) и Барселоне (Каталония): в среднем около 3 200 евро/м²; дешевле всего — в городе Касерес (Эстремадура): 1 116 евро/м².
По данным Mas-Spain, в Барселоне новостройки на 30 % дороже средней стоимости квадратного метра в районе, где расположен объект. Например, в Саррии, одном из самых дорогих районов города, цены на новостройки начинаются от 6 200 евро/м², в то время как в 2007 году квартиры в некоторых строящихся объектах здесь стоили в два раза дороже, а вторичные — в среднем 4 500 евро/м². Высокая стоимость жилья, впрочем, не останавливает покупателей. «В наиболее удачных проектах большинство квартир раскупаются в первые три месяца. Первыми „уходят“ лучшие объекты — с террасами»,— говорит Мария Камышева.
Покупку можно оплачивать частями
Как и во многих других странах, в Испании покупка квартир в строящихся объектах оплачивается частями. Обычно при резервировании покупатель вносит 3–6 тыс. евро, при подписании договора купли-продажи — ещё 20–30 % от стоимости, а оставшаяся сумма доплачивается при завершении строительства.
Приобретая новостройку в Испании, покупатель также выплачивает НДС в размере 10 %. При подписании документов на собственность в присутствии нотариуса выплачивается гербовый сбор в размере 1 % (не включает НДС). Нотариальные и регистрационные расходы также не превышают 1 % от стоимости объекта.
Гарантия устранения дефектов
В Испании новое жилье строится в соответствии с современными технологиями строительства и с использованием экологичных материалов. Собственникам нет необходимости делать ремонт: квартиры продаются с отделкой, оборудованной кухней и установленными кондиционерами. Более того, в некоторых случаях застройщики предлагают будущим владельцам выбрать вариант оформления интерьера до начала отделочных работ и даже изменить планировку на одном из этапов строительства.
Однако иногда незначительные дефекты всё же встречаются, и в этом случае действует гарантия: в отличие от тех, кто приобретает вторичные объекты, покупатели новостроек защищены различными законами, которые обеспечивают устранение дефектов за счёт застройщика.
Испанские законы защищают права покупателей первичных объектов
Как защищены права покупателей
Права покупателей недвижимости в Испании защищает Строительный акт 38/99 (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE).
Владелец новостройки может заявить о дефектах, допущенных при строительстве и отделке, в течение года после сдачи здания в эксплуатацию, и застройщик бесплатно устранит все недостатки. К таким недостаткам относятся, например, облупившаяся краска, сломанные дверные ручки, протекающие краны, пропускающие влагу стеклопакеты, неисправные бытовые приборы и прочее. Желательно заявить обо всех найденных дефектах до осуществления последнего платежа по сделке.
Для решения более серьёзных проблем закон LOE предоставляет три года на обжалование. К этой категории относятся вопросы, представляющие угрозу здоровью жильцов и окружающей среде, например, плохая изоляция потолков или стен, которая может привести к образованию плесени, или дающие утечки газовые трубы.
На бесплатное устранение дефектов несущих конструкций даётся десятилетняя гарантия (Seguro Decenal). К таким дефектам относятся, к примеру, неустойчивый фундамент, трещины в потолке и стенах.
Новостройки качественнее вторичного жилья
Покупать новую недвижимость сто́ит также потому, что она качественнее и современнее вторичных объектов:
- в новых домах продуманные и удобные планировки;
- почти все новостройки (и не только жилые комплексы) имеют парковки;
- при строительстве используются современные экологичные материалы;
- во многих домах на крышах установлены солнечные коллекторы, нагревающие воду в квартирах без использования электроэнергии;
- лучше шумоизоляция (за счёт установки стеклопакетов);
- многие системы в новых домах автоматизированы, например, установлены электрические жалюзи, работает система «умный» дом;
- в новостройках выше уровень безопасности: во всех новых квартирах есть домофоны, подъезды закрыты на кодовые замки, а в более дорогих проектах предусмотрены услуги консьержа и охраны;
- помимо кондиционирования есть также система отопления;
- во многих городских новостройках предусмотрены бассейны на крыше, зоны отдыха и террасы.
*
Покупка первичного жилья в Испании в ближайшие год-два может оказаться весьма выгодным вложением средств, так как на рынке имеется много первичных объектов – как совершенно новых, так и построенных несколько лет назад и не проданных, – а цены только начинают расти, причём главным образом на самых популярных рынках типа Барселоны. При этом благодаря наличию как готовых домов и квартир, так новейших предложений off-plan, выбор для покупателя оказывается шире, чем в других регионах.
Юлия Кожевникова, «Транио»
Поделитесь статьей
