Bella Italia – легендарная страна, которая не дает покоя многим иностранцам, мечтающим стать владельцем квартиры или дома в этой прекрасной стране, однако не все представляют, как именно проходит процесс покупки недвижимости в Италии, поэтому редакция портала HomesOverseas.ru подготовила материал о самых важных и актуальных аспектах, с которым может столкнуться покупатель.
В то время как во многих европейских странах наблюдается тенденция замедления роста цен на недвижимость, в Италии впервые за долгое время стоимость жилья начала увеличиваться после продолжительного периода снижения цен – и случилось это именно в период пандемии коронавируса. Поэтому сейчас все больше иностранных покупателей обращают свое внимание на недвижимость этой страны, тем более, что многовековые итальянские города с их знаменитыми университетами, приморскими, озерными и горнолыжными курортами всегда останутся актуальными на рынке жилья Европы и в долгосрочной перспективе.
Плюсы и минусы покупки недвижимости для иностранца
Италия – страна, где при покупке недвижимости отсутствуют ограничения для иностранцев, в том числе и россиян. Это стало возможно благодаря «закону о равноправии», который гласит, что и гражданин Италии, и иностранец родом из любой страны мира имеют равные юридические права и возможности. Сделку на приобретение собственности возможно оформить как на физическое, так и юридическое лицо. Для того, чтобы весь процесс прошел максимально комфортно, и покупатель мог быть спокоен за безопасность вложенных средств, а также если он не владеет итальянским языком и совершенно не знаком с юридическими аспектами вопроса, рекомендуется воспользоваться услугами агентств недвижимости, имеющих лицензию на осуществление своей деятельности.
Процесс покупки недвижимости в Италии
Сейчас в Италии в условиях пандемии широко развит вариант дистанционного выбора недвижимости для покупки – видеоконференции, высококачественные фотографии и даже целые фильмы позволяют составить максимально правдоподобное впечатление об объекте, которое уже вполне сравнимо с реальной поездкой на просмотр. После того, как покупатель выбрал понравившийся объект, риэлтор блокирует объект для продажи. После этого составляется предложение о покупке (proposta d'acquisto), которое подписывается покупателем и продавцом. В случае приобретения недвижимости в Италии через агентство недвижимости, договор составляется агентством.
В нем указываются данные обеих сторон, информация об объекте недвижимости, а также условия и сроки оплаты и подписания предварительного договора (compromesso). При подписании данного документа продавец вносит задаток в размере примерно до 10% от стоимости, который подтверждает серьезное намерение в заключении сделки. После этого застройщик или собственник не имеет права продавать недвижимость в течение 30 дней. Внесенная сумма будет включена в счет оплаты покупки при подписании предварительного договора и, как правило, в Италии на этапе подписания предложения покупатели стараются внести как можно меньшую сумму денег. Юридическая проверка документов объекта недвижимости проводится до подписания предложения о покупке.
Но перед тем, как приступить к подписанию предложения, необходимо получить налоговый код плательщика (codice fiscal), который можно оформить в местных налоговых органах или в посольстве Италии в Москве. Без получения налогового кода открыть счет в банках Италии не представляется возможным, поскольку денежные переводы между продавцом и покупателем осуществляются со счетов в итальянских банках. Если покупатель отказывается от приобретения жилья, то он теряет внесенный задаток. Если сделка не была заключена по вине продавца, то депозит возвращается покупателю в двойном размере.
Предварительный договор (compromesso), который заверяется нотариусом, обе стороны подписывают спустя некоторое время после оформления предложения о покупке. В нем указываются условия подписания основного договора (rogito), подробная информация о продавце и покупателе, более детальное описание объекта и его расположение, а также информацию о стоимости и срокам оплаты недвижимости, дате завершения сделки, гарантии со стороны продавца в том, что он действительно является владельцем недвижимости. На этом этапе необходимо будет заплатить аванс, который, как правило, составляет до 20% от стоимости покупки. В зависимости от размера суммы, внесенной при подписании предложения и договоренностей между обеими сторонами, размеры аванса могут варьироваться.
Со дня подписания предварительного договора (compromesso) до финального этапа сделки, подписания основного договора (rogito) и передачи права собственности новому владельцу, обычно проходит 1-3 месяца. За это время нотариус подготавливает документы и проводит необходимую оценку объекта недвижимости. Подписывается rogito, как правило, в нотариальной конторе в присутствии продавца, покупателя, агента недвижимости и ипотечного оператора в случае банковского финансирования. В случае взятии ипотечного кредита, в договоре прописываются все условия кредитования. Право собственности передается новому владельцу уже после подписания договора купли-продажи.
Необязательно до подписания договора оплачивать оставшуюся сумму покупки и все необходимые сборы и налоги. Широко распространена практика, когда все деньги находятся на личном счете покупателя в итальянском банке, а во время подписания договора у нотариуса покупатель подписывает банковские чеки на оплату стоимости недвижимости, услуг нотариуса, на налоги и услуги переводчика. Если объект был обременен ипотечным кредитом, то продавец подписывает чек в пользу банка на снятие ипотеки.
Российским покупателям доступно ипотечное кредитование в Италии, но для его получения необходимо доказать свою высокую платежеспособность, поскольку при кредитовании иностранцев банки предъявляют повышенные требования к оценке залогового жилья. Так, иностранцу проще получить ипотеку на покупку дорогой ликвидной недвижимости. В Италии сумма ипотечного кредита не превышает 60% от оценочной стоимости недвижимости. Ипотечные ставки сейчас составляют 3-3,5%, возможный срок кредитования – от 5 до 20 лет.
Договор rogito может быть подписан лично покупателем или доверенным лицом. Если продавец не может присутствовать при подписании rogito, то необходимо оформить доверенность в присутствии юриста, затем отнести ее в министерство иностранных дел в своей стране, утвердить апостилем и вернуть в Италию. После подписания договора объект недвижимости регистрируется в бюро регистрации недвижимого имущества.
Расходы на приобретение недвижимости в Италии
Стоимость услуг агентства недвижимости составляет около 3-5% от суммы покупки, услуги нотариуса стоят до 3% от суммы контракта. Нотариальные сборы и гонорар оценщика оплачиваются при подписании окончательного договора. Как правило, нотариусы работают совместно с оценщиками и поэтому берут оплату за эти услуги напрямую.
Динара Грачева, HomesOverseas.ru
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Ирину Вязникову, эксперта компании Dolce Calabria
Елену Двуреченскую, владельца компании ITALCASA
