Покупка недвижимости в Италии

Bella Italia – легендарная страна, которая не дает покоя многим иностранцам, мечтающим стать владельцем квартиры или дома в этой прекрасной стране, однако не все представляют, как именно проходит процесс покупки недвижимости в Италии, поэтому редакция портала HomesOverseas.ru подготовила материал о самых важных и актуальных аспектах, с которым может столкнуться покупатель.

В то время как во многих европейских странах наблюдается тенденция замедления роста цен на недвижимость, в Италии впервые за долгое время стоимость жилья начала увеличиваться после продолжительного периода снижения цен – и случилось это именно в период пандемии коронавируса. Поэтому сейчас все больше иностранных покупателей обращают свое внимание на недвижимость этой страны, тем более, что многовековые итальянские города с их знаменитыми университетами, приморскими, озерными и горнолыжными курортами всегда останутся актуальными на рынке жилья Европы и в долгосрочной перспективе.

Плюсы и минусы покупки недвижимости для иностранца

Италия – страна, где при покупке недвижимости отсутствуют ограничения для иностранцев, в том числе и россиян. Это стало возможно благодаря «закону о равноправии», который гласит, что и гражданин Италии, и иностранец родом из любой страны мира имеют равные юридические права и возможности. Сделку на приобретение собственности возможно оформить как на физическое, так и юридическое лицо. Для того, чтобы весь процесс прошел максимально комфортно, и покупатель мог быть спокоен за безопасность вложенных средств, а также если он не владеет итальянским языком и совершенно не знаком с юридическими аспектами вопроса, рекомендуется воспользоваться услугами агентств недвижимости, имеющих лицензию на осуществление своей деятельности.

Процесс покупки недвижимости в Италии

Сейчас в Италии в условиях пандемии широко развит вариант дистанционного выбора недвижимости для покупки – видеоконференции, высококачественные фотографии и даже целые фильмы позволяют составить максимально правдоподобное впечатление об объекте, которое уже вполне сравнимо с реальной поездкой на просмотр. После того, как покупатель выбрал понравившийся объект, риэлтор блокирует объект для продажи. После этого составляется предложение о покупке (proposta d'acquisto), которое подписывается покупателем и продавцом. В случае приобретения недвижимости в Италии через агентство недвижимости, договор составляется агентством.

Читайте также  Горнолыжная Черногория

В нем указываются данные обеих сторон, информация об объекте недвижимости, а также условия и сроки оплаты и подписания предварительного договора (compromesso). При подписании данного документа продавец вносит задаток в размере примерно до 10% от стоимости, который подтверждает серьезное намерение в заключении сделки. После этого застройщик или собственник не имеет права продавать недвижимость в течение 30 дней. Внесенная сумма будет включена в счет оплаты покупки при подписании предварительного договора и, как правило, в Италии на этапе подписания предложения покупатели стараются внести как можно меньшую сумму денег. Юридическая проверка документов объекта недвижимости проводится до подписания предложения о покупке.

Но перед тем, как приступить к подписанию предложения, необходимо получить налоговый код плательщика (codice fiscal), который можно оформить в местных налоговых органах или в посольстве Италии в Москве. Без получения налогового кода открыть счет в банках Италии не представляется возможным, поскольку денежные переводы между продавцом и покупателем осуществляются со счетов в итальянских банках. Если покупатель отказывается от приобретения жилья, то он теряет внесенный задаток. Если сделка не была заключена по вине продавца, то депозит возвращается покупателю в двойном размере.

Предварительный договор (compromesso), который заверяется нотариусом, обе стороны подписывают спустя некоторое время после оформления предложения о покупке. В нем указываются условия подписания основного договора (rogito), подробная информация о продавце и покупателе, более детальное описание объекта и его расположение, а также информацию о стоимости и срокам оплаты недвижимости, дате завершения сделки, гарантии со стороны продавца в том, что он действительно является владельцем недвижимости. На этом этапе необходимо будет заплатить аванс, который, как правило, составляет до 20% от стоимости покупки. В зависимости от размера суммы, внесенной при подписании предложения и договоренностей между обеими сторонами, размеры аванса могут варьироваться.

Читайте также  Итоги 2019 года на рынке зарубежной недвижимости

Со дня подписания предварительного договора (compromesso) до финального этапа сделки, подписания основного договора (rogito) и передачи права собственности новому владельцу, обычно проходит 1-3 месяца. За это время нотариус подготавливает документы и проводит необходимую оценку объекта недвижимости. Подписывается rogito, как правило, в нотариальной конторе в присутствии продавца, покупателя, агента недвижимости и ипотечного оператора в случае банковского финансирования. В случае взятии ипотечного кредита, в договоре прописываются все условия кредитования. Право собственности передается новому владельцу уже после подписания договора купли-продажи.

Необязательно до подписания договора оплачивать оставшуюся сумму покупки и все необходимые сборы и налоги. Широко распространена практика, когда все деньги находятся на личном счете покупателя в итальянском банке, а во время подписания договора у нотариуса покупатель подписывает банковские чеки на оплату стоимости недвижимости, услуг нотариуса, на налоги и услуги переводчика. Если объект был обременен ипотечным кредитом, то продавец подписывает чек в пользу банка на снятие ипотеки.

Российским покупателям доступно ипотечное кредитование в Италии, но для его получения необходимо доказать свою высокую платежеспособность, поскольку при кредитовании иностранцев банки предъявляют повышенные требования к оценке залогового жилья. Так, иностранцу проще получить ипотеку на покупку дорогой ликвидной недвижимости. В Италии сумма ипотечного кредита не превышает 60% от оценочной стоимости недвижимости. Ипотечные ставки сейчас составляют 3-3,5%, возможный срок кредитования – от 5 до 20 лет.

Договор rogito может быть подписан лично покупателем или доверенным лицом. Если продавец не может присутствовать при подписании rogito, то необходимо оформить доверенность в присутствии юриста, затем отнести ее в министерство иностранных дел в своей стране, утвердить апостилем и вернуть в Италию. После подписания договора объект недвижимости регистрируется в бюро регистрации недвижимого имущества.

Читайте также  Выбор редактора: виллы на островах

Расходы на приобретение недвижимости в Италии

Стоимость услуг агентства недвижимости составляет около 3-5% от суммы покупки, услуги нотариуса стоят до 3% от суммы контракта. Нотариальные сборы и гонорар оценщика оплачиваются при подписании окончательного договора. Как правило, нотариусы работают совместно с оценщиками и поэтому берут оплату за эти услуги напрямую.

Динара Грачева, HomesOverseas.ru

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Ирину Вязникову, эксперта компании Dolce Calabria

Елену Двуреченскую, владельца компании ITALCASA

Добавить комментарий