Покупка недвижимости во Франции актуальна в любые времена – как самые благоприятные, так и кризисные, ведь рынок жилья в этой стране очень разнообразен и даже самый взыскательный покупатель может найти для себя идеальный объект.
Как искать недвижимость
Как и в большинстве стран, поиск недвижимости для покупки во Франции лучше всего осуществлять через профессионального риэлтора. Обращение к специалисту по поиску жилья хорошо еще и тем, что во Франции покупатель защищен законом, в связи с чем на риэлтора ложится повышенная юридическая ответственность. Например, если приобретается недвижимость самостоятельно, то впоследствии может обнаружиться то, о чем никто не предупреждал – например, шумная автомагистраль или ресторан — то уже ничего не сделать, риэлтор же берет на себя все материальные риски. При обращении к риэлтору очень важно обращать внимание на то, чтобы специалист обладал государственной лицензией – такое разрешение получить в этой стране непросто, что в лишний раз становится гарантией компетенции.
Покупка недвижимости иностранцами
Все что связано с управлением недвижимостью и сделками в этой сфере, во Франции регулируется законами, начиная с 1965 года, и никаких запретов для иностранцев на приобретение недвижимости нет. Иностранцам и гражданам Франции, важно знать, что в стране существует специальный орган министерства экономики и финансов Tracfin, который был создан для борьбы с отмыванием денег. Согласно его требованиям, покупатель должен предоставить подтверждение о происхождении денежных средств, а иначе транзакция может быть заблокирована. Все расчеты по сделке проходят банковским переводом на счет нотариуса с личного счета покупателя.
Пошаговая инструкция: как проходит сделка
Сделка по покупке недвижимости совершается у нотариуса – представителя интересов государства, который гарантирует права всех участников, в том числе наличие права на продажу у продавца, он же производит регистрацию недвижимости. После того, как покупатель определился с объектом для покупки, подписывается согласие о стоимости недвижимости. Затем нотариусу передаются данные загранпаспорта, сведения о рождении, месте проживания, о жене или муже, если он состоит в браке. На основе этих документов в течении 5-7 дней готовится предварительный контракт compromis de vente. В этом документе прописываются цена, условия покупки (например, получение кредита) и срок подписания договора. В соответствии с ним, покупатель переводит от 5% до 10% от стоимости объекта (гарантийный депозит) на счет нотариуса.
При этом у покупателя есть право передумать и отказаться от покупки, но с момента подписи compromis de vente должно пройти не более 10 дней — если покупатель отказывается от сделки после этого срока, то он теряет аванс. Аналогичная обязанность лежит и на продавце, поэтому если он отказывается от продажи, то выплачивает покупателю сумму, равную задатку. Но договор расторгается без потерь для обеих сторон, если не выполнено хотя бы одно из оговоренных отлагательных условий, например, банк отказал в предоставлении кредита или мэрия не дает разрешение на постройку.
Покупателю нужно быть готовым к тому, что подготовительный период для оформления сделки по приобретению недвижимости во Франции занимает до 3 месяцев — за этот период готовится необходимая экспертиза объекта покупки. За это время покупатель успевает получить кредит в банке или продать текущий актив, продавец получить все необходимые документы и сделать диагностику объекта, а мэрия реализовать свое преимущественное право на покупку – droit de préemption.
Окончательный документ acte de vente подписывается у нотариуса в присутствии сертифицированного переводчика. К назначенной дате сделки на расчетном счете нотариуса должна уже быть полностью денежная сумма, указанная в контракте. Именно в этот день покупатель становится собственником объекта и получает ключи на руки. На получение заверенного свидетельства о собственности уходит еще несколько месяцев. Однако в день покупки нотариус выдает аттестацию на имя нового владельца о том, что данный объект уже находится в его собственности и этого документа достаточно для совершения любых действий, связанных с ним.
Расходы на покупку недвижимости во Франции
При оформлении сделки необходимо оплатить нотариальные сборы и госпошлину. На вторичном рынке они составляют около 7% от стоимости, при покупке жилья в новостройке пошлина становится льготной – всего 2%. Комиссия агентства фигурирует в договоре, и ее сумма выводится из налогооблагаемой базы стоимости. Как правило, она составляет 3-6% от сделки уже входит в стоимость объекта недвижимости. При оформлении сделок по покупке недвижимости во Франции у нотариуса, необходимо учесть так называемые нотариальные расходы. В среднем они составляют 7% от стоимости недвижимости, причем 6% — это налог, который нотариус перечисляет государству (налог на смену владельца, а точнее, на перевод права владения от одного владельца другому) и 1% — это услуги самого нотариуса. Таким образом, за покупку трехкомнатной квартиры в коммуне Антиб на вторичном рынке стоимостью 350 000 евро нотариус выставит счет в размере 26 000 евро и 82,7% от этой суммы – это налоги в государственную казну.
Нюансы при покупке
Интернет пестрит вариантами о возможностях «сэкономить», когда в документах, например, может прописываться стоимость объекта в размере 2 млн евро, тогда как в реальности недвижимость будет продана за 5 млн евро. Но в налоговой службе Франции функционирует мощный аналитический аппарат, поэтому в один прекрасный день оттуда может прийти письмо с просьбой доплатить разницу и штрафы. Нотариус и риэлтор обязаны уберечь покупателя от таких непродуманных поступков. К тому же, если потом продавать дом за «честные» 5 млн евро, то необходимо будет оплатить налог на прирост в размере 3 млн евро.
Что касается размера комиссионных, то они могут быть включены в стоимость как со стороны продавца, так и оплачены о стороны покупателя. Все в зависимости от контракта: агент продает от имени владельца недвижимости или подбирает объект для покупателя. Помимо прописанного процента, в случае, если стоимость объекта не превышает 100 000 евро, то обычно фиксированная ставка комиссионных составляет 5000 евро. Попытка обойти закон увеличивает потенциальные риски покупателя, а также провоцирует возможные проблемы с налоговой при последующей продаже. Риэлтор может лишиться профессиональной карты и понесет полную ответственность по Закону за денежные махинации.
Покупка недвижимости по программе «Лизбэк»
Программа представляет собой возвратный или обратный лизинг – это финансовая операция, в которой одна сторона продает активы другой при условии, что покупатель впоследствии сдаст эти активы в аренду продавцу. То есть смысл покупки по «лизбэку» это иметь гарантированный доход в виде аренды. Ее выгодно использовать для уменьшения налоговой базы тем, кто является резидентом Франции и оплачивает налоги на территории страны. В реальности речь идет об инвестиционных проектах в резиденции с гостиничными или медицинскими услугами (туристические, студенческие и для пожилых людей) или так называемой «инвестиционной управляемой недвижимости» во Франции.
Объект недвижимости, в котором инвестор приобретает (отдельный гостиничный номер, студию в студенческой резиденции или комнату в резиденции для пожилых людей), сдается в аренду выбранной управляющей компании сроком на 9 лет. Такого рода инвестиционные программы или проекты основаны на выгодной системе налогообложения доходов от сдачи в аренду «мебелированного жилья», предусмотренной французским законодательством. В период амортизации недвижимости (в среднем 15-20 лет), доходы от аренды этого жилья не облагаются налогом, а возможный возврат с инвестиции составляет в среднем 4 % годовых.
Отличия при покупке разных типов недвижимости
Принципиальных отличий при покупке разных типов недвижимости во Франции нет, любой объект проходит одинаковый процесс регистрации. Но в некоторых случаях, если недвижимость принадлежит компании, то можно купить не недвижимость, а саму компанию, тогда порядок расходов будет меньше.
Если говорить о жилой недвижимости, то существуют различия между приобретением на вторичном рынке и новостройкой. Во втором случае, покупается объект на стадии плана строительства и осуществляется отплата частями до завершения его строительства. Есть риски, но есть и страхование: на внутренние работы — до двух лет, а гарантия конструкции здания будет застрахована до 10 лет.
Права и обязанности после приобретения недвижимости во Франции
После вступления в право владения недвижимостью во Франции необходимо обязательно застраховать данный объект и подписать контракты с предприятиями, выполняющими обслуживание по электричеству, газу, с домоуправляющей компанией. Французский сервис по содержанию недвижимости работает на высоком уровне, поэтому все оплаты могут производиться автоматически с расчетного счета даже когда владелец не находится на территории страны. Помимо такого городского налога на проживание taxe d’habitation, с момента подписания контракта продажи покупатель становится плательщиком налога на владение недвижимостью taxes foncières.
Во Франции необходимо соблюдать не только гражданский и уголовный кодексы, но и внутренние распорядки товариществ, если речь не идет об изолированном доме. Например, нельзя шуметь, выбрасывать мусор в неположенном месте, занимать чужие места на парковке и т.д.
Если иностранец приобретает недвижимость во Франции, то он может получать статус visiteur или долгосрочную визу для выезда во Францию и в шенгенскую зону, но без права работы. Однако дети покупателя имеют право получать образование во Франции.
Динара Грачева, HomesOverseas.ru
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Ирину Дюпор, соучредителя компании Immoconcept
Ирину Двинину, директора компании Francedom
Викторию Кордунеану, директора компании Smart Investment Solutions
Сергея Кагзванцяна, директора компании David & Partners
