Рынок недвижимости федеральной земли Германии Северный Рейн-Вестфалия с каждым годом улучшает свои показатели, благодаря чему привлекает к себе не только немецких покупателей, но и иностранных инвесторов.
Северный Рейн-Вестфалия сегодня признается как одна из самых развитых федеральных земель Германии — это инвестиционно привлекательный регион страны, ставший самой большой в мире выставочной площадкой и индустриальным центром Германии. Здесь находятся десятки штаб-квартир как ведущих мировых концернов, так и сотен российских компаний. Этот регион в 2016 году стал национальным лидером по объему прямых иностранных инвестиций в размере 180 млрд евро.
В 2018 году здесь был зафиксирован самый высокий ВВП по стране в размере 705,1 млрд евро. Кроме того, Дюссельдорф занимает шестое место в рейтинге городов мира международной консалтинговой компании в сфере человеческих ресурсов Mercer, что стало дополнительным фактором для роста внимания как к самому города, так и региону в целом.
Особенности региона
Именно на территории Северного Рейна-Вестфалии зафиксирована самая высокая плотность населения городов страны- количество жителей достигает 18 млн человек (из 80 млн проживающих в Германии). Помимо того, что эта земля — экономически развитый район, она также граничит со странами Бенилюкса, что также влияет на дополнительный приток людей. А такие города региона как Кельн, Дюссельдорф, Дортмунд, Эссен, Дуйсбург и другие сегодня интенсивно развиваются в том числе и в сфере недвижимости – цены на жилье продолжают свой рост в том числе и потому, в этот регион идет активный приток населения, благодаря чему здесь наблюдается стабильно высокий спрос.
Дюссельдорф и Кельн — самые «сильные» города Северного Рейна-Вестфалии в инвестиционном смысле благодаря своему мощному экономическому развитию и растущим показателям. Во всех национальных рейтингах рынка недвижимости они очень плотно следуют за Мюнхеном, Берлином и Гамбургом. Только за последние пять лет цены на жилье в них стремительно подорожало на 44 % — реакция на повышенный покупательский интерес. Еще один фактор, значительно воздействующий на цены, – большой разрыв между количеством строящихся квартир и объемом спроса.
Недостаток жилого фонда в этой земле связан с тем, что рынки недвижимости и строительства в Северного Рейна-Вестфалии в крупных городах слабо взаимодействуют. Не хватает земельных участков, но при этом получение разрешения на строительство может затянуться на несколько лет. Планируется, что муниципалитеты будут одобрять больше разрешений на строительства и обрабатывать запросы в более короткие сроки, чтобы избежать роста арендных ставок. Дюссельдорф, Аахен и Бонн являются образцовыми в этом плане, так как в 2018 году в этих городах было построено большое количество новых домов. Тем не менее, рост населения в Дюссельдорфе и Кельне все еще значительно выше, чем рост в жилищном секторе.
Где покупать?
Инвесторы, предпочитающие вкладывать средства в престижное жилье, лучше всего инвестировать в квадратные метры Кельна и Дюссельдорфа – именно здесь охотно покупают инвесторы из ОАЭ и России. Наши покупатели также часто выбирают «золотую середину» между престижностью и доходностью — это такие города как Эссен, Вупперталь, Нойсс, Крефельд. Инвестиции в Бонн, Мюнстер, Дортмунд или Билифельд могут стать более бюджетной альтернативой, которая обещает годовой доход в размере 3,6-3,9% с фактором риска 8 баллов.
Иностранные инвесторы из СНГ, а также стран Азии и США активно инвестируют в квартиры в новостройках и вторичные квартиры в привлекательных районах Дюссельдорфа и Кельна. Такие вложения из-за роста цен обещают меньшую рентабельность от 2,3% до 4%, но покупатели все равно продолжают вкладывать средства в недвижимость невзирая на ежегодный рост цен. В любом случае это самый надежный и престижный вид капиталовложения, который через десять лет за счет подорожания может окупиться в 1,5-2 раза.
Из малоизвестных российской публике городов Северного Рейна-Вестфалии, которые также имеют благоприятную инвестиционную обстановку, можно также отметить Крефельд и Нойсс – это сравнительно небольшие города, однако находятся недалеко от Дюссельдорфа, благодаря чему также интересны для покупки недвижимости. Спрос безусловно зависит от целей покупки: кто хочет иметь доход побольше, тому в первую очередь будет интересен Дуйсбург – в этом городе самая высокая доходность и здесь очень часто покупают недвижимость инвесторы из Израиля.
Контрастность рынка недвижимости
Рынок недвижимости в Северном Рейне-Вестфалии характерен тем, что четыре наиболее быстро развивающихся города — Кельн, Дюссельдорф, Бонн и Мюнстер – имеют высокие цены на жилье и арендную плату, в то время как Дуйсбург, Билефельд, Гельзенкирхен и Бохум показывают значительное отставание от них. При этом в двенадцати крупнейших городах региона цены на квартиры и дома растут значительно быстрее, чем арендная плата: она выросла в среднем на 3,7 % в течение одного года, в то время как стоимость покупки жилья увеличилась на 8,9%.
Как известно, Германия никогда не была страной владельцев квартир: большинство людей здесь проживает на съемном жилье несмотря на низкие ипотечные ставки, но, безусловно, среди населения есть прослойка инвесторов и зажиточных людей, которые покупают квартиры для себя или профессионально занимаются инвестициями. Поэтому при покупке в земле Северный Рейн-Вестфалия так важно обращать внимание на выгодное и ликвидное месторасположение объекта даже со средними параметрами – при его сдаче в аренду можно получить хорошую доходность.
Цены
В настоящее время квадратный метр жилой площади на территории Северного Рейна-Вестфалия стоит в среднем 2000 евро, но с огромными различиями между городами. Дюссельдорф остается лидером со средней ценой 3773 евро за квадратный метр, увеличившись на 35,2% за последние четыре года. В Кельне квадратный метр в среднем обойдется в 3648 евро (рост стоимости на 40%), в Мюнстере — 3562 евро (+ 31,6%), в Бонне — 3047 евро (+31,7%).
Пока что еще наблюдается возможность входа в рынок недвижимости Северного Рейна-Вестфалии с небольшой суммой — квартиры в городах вокруг Дюссельдорфа площадью 30-40 кв.м сейчас стоят 35 000-50 000 евро. При этом владельцам можно рассчитывать на 6-7% годовых. В самом Дюссельдорфе квартира аналогичного размера будет стоить уже не менее 100 000 евро – таковы начальные цены вторичного жилого фонда или речь идет о квартирах, уже сданных в аренду (как правило, квартиры с арендаторами в Германии стоят дешевле, чем квартиры, готовые для проживания).
В регионе имеет широкое распространение респектабельное жилье — как квартиры, так и дома могут быть очень дорогими, варьируясь в зависимости от метража, конкретного расположения и уровня инфраструктуры. Средняя стоимость квадратного метра в Дюссельдорфе и Кельне сейчас варьируется в пределах 3500-7000 евро за кв.м. Таким образом, двухкомнатная квартира в Дюссельдорфе размером 60 кв.м обойдется примерно в 230 000 – 270 000 евро на вторичном рынке жилья. В Кельне практически аналогичную квартиру размером 58 кв.м можно приобрести за 215 000 евро, но если рассматривается вариант покупки в новостройке, то это будет уже 370 000 евро. Покупка таунхауса в пригороде Дюссельдорфе обойдется в 790 000 евро, дом или вилла площадью более 230 кв.м — 1,5 млн. евро. В окрестностях Кельна дома стоят от 550 000 Евро до 1 млн евро.
Что касается других бюджетных вариантов, то помимо окрестностей Дюссельдорфа они также доступны в городе Вупперталь, где квартиры стоят от 25 000 до 60 000 евро. Такая низкая стоимость, безусловно, привлекает покупателей из России. Но здесь нужно понимать высокие риски, которые сопряжены с покупкой, если речь идет о приобретении жилья для сдачи в аренду: если квартиросъемщик съезжает с квартиры, то высока опасность, что придется долго искать нового желающего заселиться, и квартира будет пустовать.
Недвижимость как бизнес
Есть на рынке Северного Рейна-Вестфалии и очень хорошие предложения коммерческой недвижимости — например, доходный дом на 4-5 квартир можно купить за 230-250 000 евро. В данном случае речь, конечно, тоже идет не о Дюссельдорфе, а о городах поменьше, но, тем не менее, это хороший инвестиционный инструмент, позволяющий войти на рынок коммерческой недвижимости Германии с незначительной суммой и получать неплохой доход.
Из-за того, что на рынке недвижимости Северного Рейна-Вестфалии когда ощущается нехватка жилья, некоторые риэлторские компании разрабатывают ряд строительных проектов, в которые приглашают инвесторов к долевому участию с минимальной суммой инвестиций от 100 000 евро. Застройка осуществляется немецкими компаниями с большим опытом работы, под контролем архитектора и строительного департамента, с соблюдением всех сроков и технологий – благодаря этому доходность может составить от 7% до 17% годовых в зависимости от суммы и условий участия.
Динара Грачева, HomesOverseas.ru
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Евгению Куликову, эксперта компании Inteco Real Estate
Наталью Завалишину, директора компании Distant Property
Екатерину Демидову, эксперта компании DM Group
