1 156 просмотров ·
По данным JLL, в первой половине 2016 года в глобальную коммерческую недвижимость было вложено около 260 млрд евро, что на 10 % меньше, чем в первом полугодии 2015-го. Это во многом объясняется спадом активности на двух крупнейших рынках мира — американском, где инвестиции в долларах сократились на 16 % из-за укрепившейся валюты, и на британском (−28 %), где царила неопределённость в связи с «Брекзитом».
Рассмотрим рынки доходной недвижимости семи стран:
- Австрии,
- Великобритании,
- Германии,
- Испании,
- США,
- Франции,
- Чехии.
Австрия
Инвестиции. В первой половине 2016 года в коммерческую недвижимость Австрии было вложено 1,5 млрд евро, что в 8,5 раз больше, чем за аналогичный период 2015-го. Это объясняется тем, что за первые шесть месяцев года было заключено сразу несколько значимых сделок, среди которых — продажа башни IZD за 270 млн евро. На австрийском рынке преобладают инвесторы из Германии.
Офисы. На офисы пришлось 54 % инвестиций за первые шесть месяцев года. Спрос в Вене превышает предложение, и пустуют лишь 6 % помещений. Активность на офисном рынке тормозит и недостаточное предложение. Средняя доходность — 4,2 % годовых.
Торговая недвижимость. В I квартале 2016 в сегмент был вложен лишь 1 % инвестиций, но в 2015 году он получил примерно четверть капитала. Средняя доходность — 4−5 %.
Склады. В этом секторе не хватает качественного продукта. Покупатели складов в большинстве случаев занимают их сами, а не сдают в аренду. Доходность — 6,5 % в Вене и 7 % в Граце.
Жильё. С 2008 по 2015 годы цены на квартиры в Вене выросли на 75 %. Среди покупателей на столичном рынке 40 % — иностранцы. Средняя доходность жилья — 3,5−4 %.
Тип недвижимости | Аренда, евро/м² в месяц |
Годовая динамика аренды, % |
Цены, евро/м² |
Годовая динамика цен, % |
Доходность, % |
Прогноз на 2016–2017 |
---|---|---|---|---|---|---|
Вена | ||||||
Офисы | 20,8 | −0,6 | 6 087,8 | 13,9 | 4,1 | ↑ |
Стрит-ретейл | 240,0 | 0,0 | 82 285,7 | 17,1 | 3,5 | ↑ |
Торговые комплексы | 88,0 | 0,0 | 20 705,9 | 2,9 | 5,1 | ↑ |
Склады | 4,8 | 0,0 | 876,9 | 11,5 | 6,5 | ↔ |
Квартиры (долгосрочная аренда) | 14,4 | −2,0 | 4 928,0 | 8,4 | 3,5 | ↑ |
Грац | ||||||
Офисы | 11,3 | 0,0 | 2 076,9 | 9,2 | 6,5 | ↑ |
Стрит-ретейл | 88,0 | 0,0 | 24 000,0 | 8,0 | 4,4 | ↑ |
Торговые комплексы | 40,0 | 0,0 | 7 619,0 | 3,2 | 6,3 | ↑ |
Склады | 4,0 | 0,0 | 685,7 | 7,1 | 7,0 | ↔ |
Квартиры (долгосрочная аренда) | 11,3 | −2,8 | 3 055,0 | 3,6 | 4,4 | ↑ |
Великобритания
Инвестиции. Великобритания — крупнейший европейский рынок недвижимости. В 2015 году в коммерческие объекты этой страны было инвестировано 73 млрд евро, из которых почти половина пришлась на Большой Лондон. При этом 43 % инвесторов — иностранцы, преимущественно американцы. В первой половине 2016-го объём инвестиций в этот сегмент рынка составил около 29 млрд евро, что на 28 % меньше по отношению к аналогичному периоду 2015-го.
Офисы. В I квартале 2016 на офисы пришлось 42 % инвестиций. Арендные ставки растут, доходность снижается. Офисы премиум-сегмента в Лондоне приносят 3,6 % в год.
Торговая недвижимость. В I квартале 2016 в сегмент было вложено 14 % инвестиций. Ставки доходности премиальных объектов стрит-ретейла имеют тенденцию к понижению (3,4 % годовых в Лондоне).
Склады. В I квартале 2016 на склады пришлось 12 % вложений. На развитие сектора благоприятно сказывается рост объёмов онлайн-торговли в стране. Доходность складов в Лондоне — 4,8 %.
Жильё. С 2007 года (предыдущий пик) по 2015 год жильё в Лондоне подорожало на 50 %. В Великобритании за тот же период рост составил лишь 7 %. Доходность квартир в британской столице — 2,4 %.
Тип недвижимости | Аренда, евро/м² в месяц |
Годовая динамика аренды, % |
Цены, евро/м² |
Годовая динамика цен, % |
Доходность, % |
Прогноз на 2016–2017 |
---|---|---|---|---|---|---|
Лондон | ||||||
Офисы | 100,0 | 9,5 | 33 333,3 | 17,1 | 3,6 | ↔ |
Стрит-ретейл | 500,0 | 7,7 | 176 470,6 | 15,6 | 3,4 | ↑ |
Торговые комплексы | 415,0 | −5,0 | 124 500,0 | 0,9 | 4,0 | ↑ |
Склады | 16,3 | 0,0 | 4 126,3 | 5,3 | 4,8 | ↑ |
Квартиры (долгосрочная аренда) | 25,0 | 6,2 | 12 574,0 | 8,2 | 2,4 | ↑ |
Манчестер | ||||||
Офисы | 39,2 | 1,6 | 9 400,0 | 1,6 | 5,0 | ↔ |
Стрит-ретейл | 135,0 | 5,8 | 38 117,6 | 18,2 | 4,3 | ↑ |
Торговые комплексы | 175,0 | 1,5 | 44 210,5 | 6,8 | 4,8 | ↑ |
Склады | 7,3 | 4,3 | 1 581,8 | 4,3 | 5,5 | ↑ |
Квартиры (долгосрочная аренда) | 12,4 | н/д | 3 402,0 | 3,5 | 4,4 | ↑ |
Германия
Инвестиции. ФРГ — второй по величине рынок недвижимости Европы после Великобритании. В первой половине 2016 года в коммерческие объекты Германии было вложено 17,5 млрд евро, что на 4 % меньше по отношению к первому полугодию 2015-го. Около 40 % инвесторов — иностранцы.
Офисы. В I квартале 2016 года на офисы пришлась почти половина инвестиций. В городах «большой семёрки» спрос растёт быстрее предложения, аренда дорожает, а доходность сокращается. Качественные офисы приносят около 4 % в год.
Торговая недвижимость. В I квартале 2016 в сегмент было вложено 20 % инвестиций. Ставки доходности премиальных объектов стрит-ретейла имеют тенденцию к понижению. В среднем они приносят 3–4 % годовых.
Склады. В I квартале 2016 на склады пришлось 10 % вложений. Из-за недостатка качественных предложений и сильного спроса доходность сокращается (5–6 % годовых).
Жильё. С 2011 по 2015 годы жильё в Германии подорожало в среднем на 55 %, в Мюнхене — на 65 %, в Берлине — почти в 2 раза. Долгосрочная аренда квартир приносит в среднем около 3 %.
Тип недвижимости | Аренда, евро/м² в месяц |
Годовая динамика аренды, % |
Цены, евро/м² |
Годовая динамика цен, % |
Доходность, % |
Прогноз на 2016–2017 |
---|---|---|---|---|---|---|
Берлин | ||||||
Офисы | 17,8 | 6,7 | 5 340,0 | 20,0 | 4,0 | ↑ |
Стрит-ретейл | 244,0 | 1,7 | 77 052,6 | 9,7 | 3,8 | ↑ |
Торговые комплексы | 92,0 | 0,0 | 25 976,5 | 11,8 | 4,3 | ↑ |
Склады | 5,8 | 4,5 | 1 200,0 | 13,6 | 5,8 | ↔ |
Квартиры (долгосрочная аренда) | 10,3 | 1,1 | 3 651,1 | 10,5 | 3,4 | ↑ |
Мюнхен | ||||||
Офисы | 26,8 | 0,0 | 8 691,9 | 4,1 | 3,7 | ↑ |
Стрит-ретейл | 296,0 | 0,0 | 107 636,4 | 6,1 | 3,3 | ↑ |
Торговые комплексы | 126,7 | 0,0 | 38 984,6 | 9,0 | 3,9 | ↑ |
Склады | 7,0 | 7,7 | 1 555,6 | 19,7 | 5,4 | ↔ |
Квартиры (долгосрочная аренда) | 17,2 | 2,2 | 7 353,0 | 8,9 | 2,8 | ↑ |
Испания
Инвестиции. В 2015 году объём инвестиций в испанскую недвижимость достиг максимума после кризиса — 13 млрд евро, что на 25 % больше по отношению к 2014 году. Однако в первой половине 2016 в сегмент было вложено 3,4 млрд евро, что на 20 % меньше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Количество зарубежных инвесторов увеличивается: в 2015 году доля иностранцев на рынке коммерческой недвижимости составляла около 50 %, в первом полугодии 2016 — уже 73 %.
Офисы. В 2015 году на этот сектор пришлось 43 % инвестиций. Спрос на аренду в Мадриде и Барселоне был самым высоким за последние 9 лет. Тем не менее на рынке всё ещё высока доля вакантных помещений: в Мадриде пустуют 15,9 % офисов, в Барселоне — 14 %, их доходность в Мадриде и Барселоне составляет 4,3 и 4,5 % соответственно.
Торговая недвижимость. В 2015 году в торговые центры и комплексы Испании было вложено 2,65 млрд евро (рекорд за 10 лет). Доходность стрит-ретейла составляет около 4 %, торговых комплексов — 5 %.
Склады. Спрос в Мадриде и Барселоне превышает предложение, и количество пустующих объектов стремительно сокращается. Доходность — около 7 %.
Жильё. С 2007 года, когда испанский рынок достиг пика, до 2015 (период дна после кризиса) жильё в Испании подешевело на 43 %. Наибольшим потенциалом роста цен обладают рынки Барселоны и Мадрида. Доходность квартир — около 5 %.
Тип недвижимости | Аренда, евро/м² в месяц |
Годовая динамика аренды, % |
Цены, евро/м² |
Годовая динамика цен, % |
Доходность, % |
Прогноз на 2016–2017 |
---|---|---|---|---|---|---|
Мадрид | ||||||
Офисы | 16,7 | 3,2 | 4 705,9 | 19,0 | 4,3 | ↑ |
Стрит-ретейл | 204,0 | 4,1 | 65 280,0 | 18,0 | 3,8 | ↑ |
Торговые комплексы | 35,3 | 0,4 | 8 479,2 | 0,4 | 5,0 | ↑ |
Склады | 4,9 | 3,5 | 861,3 | 5,8 | 6,9 | ↓ |
Квартиры (долгосрочная аренда) | 11,8 | 9,6 | 2 751,0 | 1,7 | 5,1 | ↑ |
Барселона | ||||||
Офисы | 13,3 | 13,9 | 3 555,6 | 31,6 | 4,5 | ↑ |
Стрит-ретейл | 220,0 | 1,9 | 70 400,0 | 15,5 | 3,8 | ↑ |
Торговые комплексы | 36,8 | 0,0 | 8 832,0 | 0,0 | 5,0 | ↑ |
Склады | 4,9 | 3,5 | 861,3 | 9,5 | 6,9 | ↓ |
Квартиры (долгосрочная аренда) | 13,9 | 17,6 | 3 518,0 | 5,4 | 4,7 | ↑ |
США
Инвестиции. По данным JLL, с 2009 по 2015 годы инвестиции в американскую коммерческую недвижимость росли примерно на 20–25 % в год. В первой половине 2016-го в этот сегмент было вложено 108 млрд евро, что на 16 % меньше по отношению к 2015 году. Рынок коммерческой недвижимости США остаётся самым крупным в мире.
Офисы. Доля вакантных помещений сокращается, аренда дорожает, доходность понижается на большинстве (72 %) рынков. Помещения приносят в среднем 4,4 % годовых.
Торговая недвижимость. В Майами, Нью-Йорке и Сан-Франциско пустуют 2–3 % помещений, качественных предложений не хватает. Доля пустующих помещений в первой половине 2016 года имела тенденцию к увеличению. Средняя доходность — 4,6 %.
Склады. Согласно опросу компании PwC, склады — самый перспективный сегмент на рынке коммерческой недвижимости США в 2016 году. Один из основных рисков здесь — износ помещений, так как половина таких объектов в Штатах построены в 1980-х гг. или ранее. Доля пустующих помещений в этом секторе сокращается, аренда дорожает, доходность понижается. Склады в США приносят в среднем 5 % годовых.
Жильё. Многоквартирные дома — самый сильный и устойчивый сектор коммерческой недвижимости США. В 2015 году объекты этого типа привлекли 30 % инвестиций. По состоянию на 2016 год, цены в США ещё на 5 % ниже пика 2007 года, в Майами — на 22 %. Особняком стоит Нью-Йорк, где жильё стоит на 13 % дороже по отношению к 2007 году. Средняя доходность жилой недвижимости в США — 4,4 %.
Тип недвижимости | Аренда, евро/м² в месяц |
Годовая динамика аренды, % |
Цены, евро/м² |
Годовая динамика цен, % |
Доходность, % |
Прогноз на 2016–2017 |
---|---|---|---|---|---|---|
Нью-Йорк | ||||||
Офисы | 50,2 | 5,6 | 14 178,8 | 11,8 | 4,3 | ↑ |
Стрит-ретейл | 450,0 | 4,7 | 154 285,7 | 12,2 | 3,5 | ↑ |
Торговые комплексы | 51,0 | 5,4 | 10 633,0 | 10,0 | 5,8 | ↑ |
Склады | 4,8 | 6,4 | 1 049,8 | 13,6 | 5,5 | ↑ |
Квартиры (долгосрочная аренда) | 40,9 | 3,9 | 14 009,2 | 7,0 | 3,5 | ↑ |
Майами | ||||||
Офисы | 13,0 | 7,0 | 3 473,3 | 18,9 | 4,5 | ↑ |
Стрит-ретейл | 200,0 | 1,8 | 61 935,5 | 18,2 | 3,9 | ↔ |
Торговые комплексы | 68,2 | 4,4 | 14 237,2 | 8,9 | 5,8 | ↔ |
Склады | 6,2 | 0,4 | 1 273,9 | 4,7 | 5,9 | ↑ |
Квартиры (долгосрочная аренда) | 16,1 | 7,2 | 2 907,0 | 5,7 | 4,0 | ↑ |
Франция
Инвестиции. Объём инвестиций в коммерческую недвижимость Франции в 2015 году достиг восьмилетнего максимума — 26 млрд евро. В первой половине 2016-го в такие объекты здесь было вложено 9,1 млрд евро, что на 16 % больше, чем за аналогичный период 2015 года. Рост инвестиций обусловлен тем, что были заключены три сделки стоимостью более 500 млн евро. Около трети инвесторов на французском рынке — иностранцы.
Офисы. Качественного предложения не хватает, спрос превышает предложение, ставки доходности имеют тенденцию к понижению. Офисы в премиум-сегменте приносят в среднем 3,25 % годовых.
Торговая недвижимость. Во Франции строится мало торговых объектов, и новое предложение создаётся в основном за счёт редевелопмента. Ставки доходности находятся на историческом минимуме (около 3 % для объектов стрит-ретейла в Париже).
Склады. Инвестиции в этот сектор незначительны и составляют лишь 3 % от общего объёма вложений. Спрос превышает предложение, ставки доходности имеют тенденцию к понижению. Склады приносят в среднем около 6 % годовых.
Жильё. Французский рынок жилья относительно спокойно переносит периоды кризиса. Годовая динамика цен находится в диапазоне от −2 до +2 %. В I квартале 2016 цены были на 8 % ниже по отношению к пику III квартала 2011 года. Доходность жилья — около 3−4 %.
Тип недвижимости | Аренда, евро/м² в месяц |
Годовая динамика аренды, % |
Цены, евро/м² |
Годовая динамика цен, % |
Доходность, % |
Прогноз на 2016–2017 |
---|---|---|---|---|---|---|
Париж | ||||||
Офисы | 52,7 | 0,4 | 16 853,3 | 10,4 | 3,8 | ↓ |
Стрит-ретейл | 885,0 | 0,0 | 354 000,0 | 16,7 | 3,0 | ↑ |
Торговые комплексы | 166,7 | 0,0 | 50 001,0 | 12,5 | 4,0 | ↑ |
Склады | 4,6 | 1,9 | 947,6 | 18,6 | 5,8 | ↑ |
Квартиры (долгосрочная аренда) | 26,2 | −0,8 | 8 543,5 | 0,9 | 3,7 | ↑ |
Лион | ||||||
Офисы | 18,0 | 0,0 | 4 500,0 | 14,6 | 4,8 | ↓ |
Стрит-ретейл | 175,0 | 4,3 | 52 500,0 | 17,3 | 4,0 | ↑ |
Торговые комплексы | 126,0 | 15,4 | 43 200,0 | 23,6 | 3,5 | ↑ |
Склады | 3,9 | 0,0 | 784,0 | 12,5 | 6,0 | ↑ |
Квартиры (долгосрочная аренда) | 11,7 | −2,3 | 3 052,2 | 0,4 | 4,6 | ↑ |
Чехия
Инвестиции. В первой половине 2016 года инвестиции в коммерческую недвижимость Чехии сократились на 29 % до 956 млн евро. Тем не менее сумма вложенных в сегмент средств на 39 % выше среднего показателя за последние 10 лет.
Офисы. Спрос превышает предложение, ставки доходности имеют тенденцию к понижению. В Праге наиболее востребованы офисы класса «А». Пустуют 14,6 % помещений. Средняя ставка доходности в премиум-сегменте — 5,5 %.
Торговая недвижимость. Как и на офисном рынке, в секторе торговых объектов спрос также превышает предложение и ставки доходности имеют тенденцию к понижению. Средняя доходность объектов стрит-ретейла в премиум-сегменте — 5,25 %.
Склады. Пустующие площади сократились до пятилетнего минимума (5 %) и высокий спрос подогревает спекулятивное строительство. Средняя доходность высококачественных складов — 6,5 %.
Жильё. Цены на квартиры в Чехии достигли дна в 2013 году и с тех пор растут. В 2015 году они повысились на 4,5 %. Около 40 % проданных в 2015 году в Праге жилых объектов — это квартиры с одной спальней. Жильё в чешской столице приносит в среднем 3,7 % годовых.
Тип недвижимости | Аренда, евро/м² в месяц |
Годовая динамика аренды, % |
Цены, евро/м² |
Годовая динамика цен, % |
Доходность, % |
Прогноз на 2016–2017 |
---|---|---|---|---|---|---|
Прага | ||||||
Офисы | 15,2 | 2,6 | 3 172,2 | 11,5 | 5,8 | ↑ |
Стрит-ретейл | 160,0 | 8,1 | 45 176,5 | 20,8 | 4,3 | ↑ |
Торговые комплексы | 56,0 | 0,0 | 12 800,0 | 9,5 | 5,3 | ↑ |
Склады | 4,0 | 4,3 | 711,1 | 8,2 | 6,8 | ↔ |
Квартиры (долгосрочная аренда) | 9,2 | 17,1 | 3 027,0 | 4,5 | 3,7 | ↓ |
Брно | ||||||
Офисы | 10,7 | 8,3 | 1 551,5 | 14,9 | 8,3 | ↑ |
Стрит-ретейл | 70,0 | 0,0 | 10 838,7 | 3,2 | 7,8 | ↑ |
Торговые комплексы | 45,0 | 2,6 | 6 967,7 | 9,2 | 7,8 | ↑ |
Склады | 4,1 | 0,0 | 607,5 | 3,1 | 8,0 | ↔ |
Квартиры (долгосрочная аренда) | 6,7 | 10,8 | 1 807,0 | 4,5 | 4,4 | ↓ |
•
По прогнозам Cushman & Wakefield, в 2016 году общий объём инвестиций в коммерческую недвижимость ЕС (не считая рынок Великобритании) будет на 10 % выше, чем в 2015-м, а в Великобритании — на 25 % ниже. Спад активности инвесторов в Соединённом Королевстве может быть связан с «Брекзитом». Согласно прогнозу JLL, объём инвестиций на рынке США в 2016 году сократится на 10–15 % в годовом исчислении. Главная причина — нехватка интересных предложений и макроэкономическая неопределённость.
Ставки доходности на развитых рынках в последние годы имели тенденцию к понижению из-за высокого спроса на недвижимость премиум-сегмента и растущих цен. Эксперты ожидают, что этот тренд сохранится и в 2016–2017 годах. Ставки аренды и цены на объекты также будут повышаться. По прогнозам Standard & Poor’s, недвижимость будет дорожать даже в Великобритании, несмотря на «Брекзит»: в 2016 году рост составит 5 %, а в 2017-м цены опустятся на примерно 2 %.
США | Великобритания | ЕС | |
---|---|---|---|
Годовая динамика инвестиций, % | −10–15 | −25 | +10 |
Доходность | Понизится или сохранится на прежнем уровне | Понизится в премиум-сегменте, повысится в среднем ценовом сегменте | Понизится в премиум-сегменте, повысится или сохранится на прежнем уровне в среднем ценовом сегменте |
Ставки аренды | Повысятся | Сохранятся на прежнем уровне в премиум-сегменте | Сохранятся на прежнем уровне или повысятся |
Спрос со стороны арендаторов | Сохранится на прежнем уровне или повысится | Сохранится на прежнем уровне или понизится | Сохранится на прежнем уровне или повысится |
Цены на недвижимость | ↑ | ↑ | ↑ |
Юлия Кожевникова, Tranio
Поделитесь статьей