987 просмотров ·
В 2016 году юрист из Киева Роман с помощью Tranio купил доходную квартиру в Будапеште — о поисках и процедуре покупке он рассказал нам в прошлом интервью. Удалось ли ему достичь запланированной доходности и выросла ли купленная квартира в цене — Роман ответил на вопросы Tranio спустя полтора года после закрытия сделки.
— Роман, расскажите в двух словах о своей покупке.
— Это трёхкомнатная квартира, находится в центральном V районе. Благодаря удачному расположению и тому, что в этом районе не так много квартир с двумя спальнями, которые сдаются в аренду, она востребована семейными туристами с детьми и компаниями из двух пар, которые могут расположиться отдельно, не мешая друг другу.
Покупкой квартиры я начал заниматься в марте 2016 года, уже в мае подписал предложение о покупке, а в августе, получив разрешение на приобретение квартиры от венгерских властей, подписал договор купли-продажи. В декабре я закончил ремонт, оборудовал квартиру всем необходимым и начал сдавать её в краткосрочную аренду.
— С помощью управляющей компании?
— Сначала я хотел сдавать квартиру через местную компанию, с которой и закрыл сделку. Но позднее поменял своё решение: всё-таки их основной бизнес — покупка и продажа объектов, а не аренда. Я им так и сказал: на мой взгляд, вы не успеваете оперативно реагировать, у вас недостаточно опыта и ресурсов. Вместе с ними мы подготовили квартиру к сдаче в аренду: оборудовали встроенный шкаф, купили телевизор, бытовую технику, они сделали декор интерьера. Как всё получилось — мне понравилось. Но это заняло очень много времени, а мне хотелось поскорее начать сдавать квартиру в аренду.
Тогда я пообщался с Инной Опалюк, которая мне помогала с покупкой квартиры со стороны Tranio, она порекомендовала мне Алесю из компании-партнера в Будапеште. Мы с ней встретились и проговорили все детали. К этому времени у меня уже были профессионально сделанные фотографии, и мы разместили объявление на Booking.com, Airbnb и ещё одном российском сайте.
Квартира Романа может вместить до шести гостей: здесь есть две спальные комнаты и гостиная с большим диваном
С Алесей я продолжаю работать до сих пор, она занимается всеми вопросами, связанными с управлением объекта: отслеживает бронирования, встречает и провожает гостей, узнаёт об их пожеланиях, отвечает на вопросы и организовывает уборку квартиры. Она помогает мне решать вопросы с оплатой коммунальных услуг и сдачей отчётности. С её компанией мы работаем на основании договора на оказание услуг, я оплачиваю комиссионное вознаграждение: 25 % от арендного дохода. Возможно, на рынке есть управляющие компании, которые берут меньший процент, но меня устраивает качество оказываемых услуг.
— А какой процент от арендного дохода занимает оплата коммунальных услуг?
— Довольно тяжело рассчитать точно: у каждого района — своя специфика. Ещё есть высокий сезон, когда квартира пользуется спросом, и посуточная аренда высокая, и есть месяцы с низким доходом. В среднем, ежемесячная плата за двуспальную квартиру в V районе с учётом интернета, электричества и коммунальных услуг составляет 60–90 евро в зависимости от сезона, поскольку у меня электрический обогрев квартиры, и зимой расходы на отопление выше.
— Когда начинается высокий сезон в Будапеште? И сколько дней в месяц квартира сдается в это время?
— Высокий сезон начинается с марта или даже со Дня влюблённых. В целом, поскольку Будапешт популярен у туристов круглый год, сильных перепадов в посещаемости нет. В высокий сезон заполняемость составляет обычно 22–25 дней из 30. В том числе благодаря удачному расположению и тому, что консультанты грамотно подходят к формированию ценовой политики. Например, если остаются свободные окна для размещения в несколько дней, тогда они на эти дни снижают цены, предлагают какие-то акции. Здесь я полностью полагаюсь на их опыт и знание рынка, на котором они работают уже более 10 лет. Насколько я знаю, у них в управлении находится около 40 квартир, в том числе и их собственная.
— А в низкий сезон заполняемость всё-таки ниже? Насколько?
— Конечно. Например, в ноябре заполняемость может быть всего 20 дней. Естественно, в низкий сезон и цены на проживание совершенно другие: они снижаются. Если в высокий сезон одни сутки на человека стоят 65 евро, то в низкий — от 42.
Опять же, мы и сами используем эту квартиру. Нам нравится Будапешт, и мы всей семьёй приезжаем туда 5-6 раз в году на несколько дней.
— В прошлом интервью вы говорили, что ожидаете доходность 9 %. Сколько получилось в реальности, вы уже примерно можете сказать?
— Наверное на 9 % я не выхожу, потому что 25 % от дохода отдаю управляющей компании, плюс коммунальные расходы. Например, для меня стало неожиданностью, как рассчитывают плату за электричество. Сначала учитывали какой-то предварительный объём потреблённой электроэнергии и автоматически списывали средства, но в марте сделали сверку счётчиков, и мне пришёл корректирующий счёт — я должен был доплатить порядка 500 евро.
— Да уж, неприятный сюрприз.
— Но больше их не было. Скорее, наоборот: для меня стало приятной неожиданностью то, что район, в котором находится квартира, реконструируется. Реставрируют соседние дома, сделали другую, более качественную и красивую дорогу, которая проходит мимо моего дома. А благоустройство окружающей территории влияет в целом и на стоимость квартиры.
Фасад дома, в котором расположена квартира Романа
— Можете оценить, на сколько она выросла в цене?
— За первый год рост стоимости составил порядка 20 %. Как мне объяснили местные риелторы, на это влияет то, что V район — исторический центр, территория сильно ограничена, и новые объекты не строятся. Даже с учетом тех расходов, что я понес: ремонт, оборудование квартиры, оформление документов, налог с покупки, который составил 4 % от стоимости объекта, оплата услуг адвоката — я всё равно в выигрыше! Считаю, что я абсолютно достиг той цели, которую поставил, и я доволен этим приобретением.
— Какие у вас планы на эту квартиру в перспективе?
— Пока хочу оставить под арендный бизнес: буду таким образом сохранять и приумножать капитал. А в будущем квартиру продам и на вырученные деньги дам своим детям образование за рубежом.
— Что вы посоветуете тем, кто собирается купить квартиру, чтобы сдавать её в аренду? На что обращать внимание при выборе объекта?
— Во-первых, нужно определиться, собираешься ты сдавать объект в долгосрочную аренду или краткосрочную. В первом случае необязательно покупать недвижимость в центральном районе, это могут быть и прилегающие к центру, и какие-то интересные, перспективные локации. Что касается краткосрочной аренды, то, несомненно, это должен быть центр, потому что здесь расположены исторические объекты, магазины, кафе, рестораны, развязки общественного транспорта.
Недалеко от дома находится небольшой охраняемый парк, который отлично подходит для прогулок с детьми
Второй момент — нужно найти свой объект. Здесь не так важен размер квартиры, сколько её практичность и функциональность. Не надо поддаваться эмоциональным порывам: мне нравится эта квартира, и поэтому я её беру. Надо просчитать стоимость самого объекта и предполагаемый размер арендного дохода для того, чтобы найти сбалансированный вариант для себя. Например, мне рассказали про женщину, которая купила небольшую квартиру с одной спальней в VIII районе — он не является центральным или востребованным. Но покупательница удачно использовала то, что он прилегает к V району, сделала дизайнерский ремонт, нашла интересные особенности этой квартиры. В итоге объект пользуется популярностью, и его заполняемость такая же высокая, как и у квартир в центре.
Вообще, нужно обращать внимание на многие факторы: какой внешний вид дома, его фасад, будет ли этот фасад реконструироваться или нет, на каком этаже находится квартира, потому что, например, туристам тяжело подниматься высоко с чемоданами, если в доме нет лифта.
Есть некоторые особенности, которые характерны именно для данного места, города, в которых иностранному инвестору достаточно тяжело разобраться. Поэтому без консультантов и риелторов здесь не обойтись. Они знают эти особенности. Например, в Будапеште в некоторых районах есть цыганские поселения. Такие районы непопулярны, невостребованны, но иностранцы могут этого не знать. Поэтому мой совет — всегда есть смысл пригласить местного специалиста, который сможет и выбрать объект, и правильно его оценить.
Поделитесь статьей
