284 просмотра ·
По данным международной компании Savills, в 2014 году в доходные объекты в ФРГ было вложено 39,8 млрд евро, что почти на 31 % больше по сравнению с аналогичным показателем 2013-го. За неполный 2015 год сумма инвестиций достигла 38,1 млрд евро (данные CBRE), что на 50 % больше чем за тот же период 2014-го. Помимо этого, 53 % сделок, заключённых с января по сентябрь 2015, пришлись на иностранцев, а 37% от общего объёма инвестиций составили портфельные сделки.
Более половины всех сделок на рынке приходится на семь городов — так называемую «большую семёрку»: Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн, Мюнхен, Франкфурт-на-Майне и Штутгарт.
| Население, тыс. |
Уровень безработицы, % |
Индекс покупательной способности |
Доход на душу населения, евро |
|
|---|---|---|---|---|
| Берлин (Berlin) | 3 562 | 10,5 | 102,6 | 19 796 |
| Гамбург (Hamburg) | 1 746 | 7,3 | 104,8 | 23 609 |
| Дюссельдорф (Düsseldorf) | 598 | 8,5 | 116,3 | 26 563 |
| Кёльн (Cologne) | 1 054 | 9,3 | 106,6 | 23 774 |
| Мюнхен (Munich) | 1 501 | 4,8 | 118,0 | 28 252 |
| Франкфурт-на-Майне (Frankfurt am Main) |
709 | 6,7 | 110,5 | 24 897 |
| Штутгарт (Stuttgart) | 594 | 5,4 | 111,7 | 25 125 |
| В целом по стране | 81 100 | 6,2 | 100,0 | 19 901 |
В 2015 году самыми популярными нежилыми объектами на рынке коммерческой недвижимости Германии стали:
- офисы;
- торговые площади;
- промышленно-складские помещения.
Помимо этого, редакция «Транио» проанализировала основные тенденции в секторе доходных жилых объектов ФРГ.
Офисы
Динамика офисного рынка во многом зависит от состояния рынка труда. Уровень безработицы в Германии — один из самых низких в Европейском Союзе. По состоянию на сентябрь 2015, этот показатель составляет 6,4 % по стране и к 2016 году понизится ещё больше: согласно прогнозам Института исследований рынка труда (Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung), число занятых людей в ФРГ вырастет с 30,8 млн в 2015 году до 31,33 млн в 2016.
Франкфурт-на-Майне — главный офисный рынок Германии
Популярные локации. Крупнейший офисный рынок и финансовый центр Германии — Франкфурт-на-Майне. Здесь находятся штаб-квартира Европейского центрального банка (ECB), Немецкий федеральный банк (Deutsche Bundesbank) и самая большая в стране фондовая биржа, соответственно и спрос на офисные помещения в основном исходит от банков и финансовых учреждений. В других городах ФРГ спрос на офисы формируют компании, специализирующиеся в таких отраслях, как информационные технологии (Берлин), торговля и пищевая промышленность (Дюссельдорф), а также промышленное производство (Мюнхен, Штутгарт). В Кёльне самыми активными арендаторами являются государственные и благотворительные организации.
Бюджет. Размер инвестиций на офисном рынке недвижимости Германии, как правило, начинается от 2–5 млн евро. За эту сумму можно приобрести несколько офисов или небольшое офисное здание.
Динамика цен. Со II квартала 2014 по II квартал 2015 стоимость офисов росла во всех городах «большой семёрки», кроме Дюссельдорфа. Больше всего подорожали помещения, выставленные на продажу в Мюнхене (15 %), Берлине (12 %) и Франкфурте (10 %). При этом самые дорогие квадратные метры — в Мюнхене (в среднем 10 442 евро) и Франкфурте (9 793 евро), а в остальных городах «большой семёрки» офисы продаются за 5–7 тыс. евро/м².
Динамика аренды. С III квартала 2014 по III квартал 2015 арендные ставки в городах «большой семёрки» либо оставались стабильными, либо незначительно снизились. Поскольку Франкфурт — главный офисный рынок Германии, именно в этом городе аренда стоит дороже всего (в среднем 20 евро/м² в месяц). В Мюнхене помещения сдаются в среднем за 15,6 евро/м².
Доходность. Средняя доходность в премиум-сегменте рынков «большой семёрки» составляет около 4 % годовых, а при высокорисковых инвестициях можно получить и до 10 %. С учётом роста цен за квадратный метр совокупная доходность семи крупнейших офисных рынков ФРГ составляет 10–25 % годовых.
Процент пустующих площадей. Доля вакантных офисов в городах «большой семёрки» не превышает 10,0 %. Процент пустующих площадей снижается с каждым годом: по данным Colliers, этот показатель на основных рынках уменьшился с 8,9 % в 2011 году до 6,1 % в первой половине 2015. В Берлине за тот же период доля вакантных офисов понизилась с 7,9 до 4,3 %.
Особенности сдачи в аренду. Типичный срок аренды — 5–10 лет. Самый распространённый тип арендного контракта — Dach & Fach («крыша и несущие конструкции»). Это договор аренды, по условиям которого арендодатель отвечает за содержание крыши и фасада здания. Собственник поддерживает здание как внутри, так и снаружи, а также ремонтирует несущие конструкции.
| Доля пустующих площадей, % (I половина 2015) |
Доходность, % |
Аренда | Цена продажи | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| В премиум-сегменте (III квартал 2015) |
Диапазон (2014) | В премиум-сегменте, евро/м² (III квартал 2015) |
Средняя стоимость, евро/м² (III квартал 2015) |
Годовая динамика средней стоимости, % (III квартал 2015) |
Евро/м² (II квартал 2015) |
Годовая динамика, % (II квартал 2015) |
||
| Берлин | 6,9 | 4,0 | 4,6–10,2 | 24,00 | 13,75 | 1,9 | 6 419 | 12,0 |
| Гамбург | 6,7 | 4,1 | 4,6–10,1 | 24,00 | 14,50 | 0,0 | 6 837 | 7,0 |
| Дюссельдорф | 9,8 | 4,1 | 4,7–10,4 | 26,00 | 14,40 | 2,1 | 7 091 | −1,0 |
| Кёльн | 6,5 | 4,4 | 4,7–10,3 | 19,90 | 11,70 | −1,7 | 6 069 | 6,0 |
| Мюнхен | 6,5 | 3,8 | 4,2–9,2 | 33,50 | 15,60 | 0,0 | 10 442 | 15,0 |
| Франкфурт-на-Майне | 10,0 | 4,1 | 4,6–10,3 | 38,50 | 20,00 | 5,3 | 9 793 | 10,0 |
| Штутгарт | 5,0 | 4,3 | 4,5–10,9 | 21,00 | 12,30 | −2,4 | 5 143 | 6,0 |
Торговые площади
По данным CBRE, с I по III кварталы 2015 года инвестиции в торговую недвижимость Германии выросли до 14 млрд евро, что почти в два раза больше, чем годом ранее. Примерно половину покупок совершили иностранные инвесторы.
Тауэнтцинштрассе — главная торговая улица Берлина
Популярные локации. Спросом пользуется торговая недвижимость в городах, где отсутствует курортная составляющая и есть высокая туристическая активность на протяжении всего года. Это Берлин, Мюнхен, Дюссельдорф и другие крупные города.
| Улица | Название на немецком | |
|---|---|---|
| Берлин | Тауэнтцинштрассе | Tauentzienstraße |
| Гамбург | Шпиталерштрассе | Spitalerstraße |
| Дюссельдорф | Кёнигсаллее | Königsallee |
| Кёльн | Шильдергассе | Schildergasse |
| Мюнхен | Кауфингерштрассе / Мариенплац |
Kaufingerstraße / Marienplatz |
| Франкфурт | Цайль | Zeil |
| Штутгарт | Кёнигсштрассе | Königstraße |
Бюджет. Порог инвестиций в качественные, центральные объекты формата street retail начинается от 1 млн евро. Торговые центры требуют гораздо бóльших вложений — примерно от 5 млн.
Востребованные объекты. По данным Colliers, в III квартале 2015 наибольшую долю в общей структуре сделок с торговой недвижимостью составили торговые центры (44 %). На торговые парки и уличные магазины пришлось 29 и 27 % инвестиций соответственно.
Динамика аренды. Арендные ставки во II квартале 2015 в городах «большой семёрки» либо оставались на прежнем уровне, либо незначительно повысились. Аренда в премиум-сегменте (магазины на центральных улицах) приносит 250–360 евро/м² в месяц. Дороже всего сдаются торговые помещения на Кауфингерштрассе и Мариенплац в Мюнхене.
Доходность. Средняя доходность в премиум-сегменте рынков «большой семёрки» составляет 3,5–4,0 %. При высокорисковых инвестициях можно получить доходность до 9,5–10,0 %. Рентабельность также зависит от типа объектов: торговые парки приносят в среднем 5,2 % годовых, торговые центры — 4,2 %, уличные магазины — 3,7 %.
Особенности сдачи в аренду. Типичный договор аренды заключается на 10–15 лет. Арендные выплаты осуществляются ежемесячно и авансом. В торговых центрах и комплексах в качестве аренды нередко выплачивается доля с товарооборота (сначала взимается минимальная арендная плата, а в конце года высчитывается доля с товарооборота). Индексация аренды происходит ежегодно по договорам на 10 лет и более в соответствии с индексом розничных цен (Verbraucherpreisindex). По данным JLL, основные арендаторы торговых объектов в Германии — предприятия текстильной промышленности (42 %) и учреждения общественного питания (20 %).
| Доходность в премиум-сегменте, % (III квартал 2015) |
Диапазон доходности, % (2014) |
Стоимость аренды в премиум-сегменте, евро/м² в месяц (II квартал 2015) |
Динамика аренды, % (II квартал 2015) |
|
|---|---|---|---|---|
| Берлин | 3,6 | 4,16–9,53 | 320 | 7,0 |
| Гамбург | 3,7 | 4,20–9,55 | 280 | 2,0 |
| Дюссельдорф | 3,8 | 4,17–9,52 | 290 | 2,0 |
| Кёльн | 4,1 | 4,20–9,58 | 255 | 2,0 |
| Мюнхен | 3,5 | 3,90–8,92 | 360 | 0,0 |
| Франкфурт | 3,5 | 4,20–9,50 | 310 | 3,0 |
| Штутгарт | 4,0 | 4,23–9,58 | 250 | 0,0 |
Промышленно-складские объекты
Экономика ФРГ ориентирована на экспорт, сектор логистики постоянно растет, а спрос на промышленно-складскую недвижимость остаётся самым высоким в Европе. Согласно данным Федерального статистического ведомства Германии (Statistische Bundesamt), объем грузоперевозок в стране в 2014 году вырос на 2,9 %, достигнув рекордного показателя в 4,5 млрд тонн. По данным CBRE, в 2014 году Германия экспортировала товаров на общую сумму 1 133,6 млрд евро — на 3,7 % больше, чем в 2013 году. Импорт вырос на 2,0 % до 916,5 млрд евро.
Склады привлекают инвесторов низким порогом входа на рынок и высокой доходностью
Популярные локации. Самые востребованные рынки Германии — Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Мюнхен и Франкфурт. Также важны регионы Рейн-Неккар (Rhein-Neckar) и Рурская область (Ruhrgebiet), города Лейпциг (Leipzig), Мёнхенгладбах (Mönchengladbach) и Штутгарт.
Бюджет. Цены на склады варьируются от 25 тыс. евро до нескольких десятков миллионов евро.
Востребованные объекты. Основные критерии промышленно-складской недвижимости: минимальная площадь — 8 тыс. кв. м, минимальная высота потолков — 6,5 м, дата строительства — до 1985 года. Помимо этого, идеальный логистический центр должен быть одноэтажным зданием высотой 10–12 м с минимальной грузоподъёмностью 5 тонн/м², возможностью двустороннего подъезда транспорта, газовым отоплением, просторной парковкой для грузовых и легковых автомобилей. Для логистических центров также важно наличие поблизости развитой транспортной инфраструктуры (это могут быть и железные дороги, и автомобильные развязки). Наименее рискованные инвестиции — это качественные объекты класса А, цены на которые начинаются примерно от 3 млн евро, а площадь превышает 30 тыс. кв. м. По данным Colliers, на рынке Германии преобладают вторичные склады (87 %), доля новых объектов составляет 11 %, строящихся — 2 %.
Доходность. Доходность промышленно-складских объектов выше, чем других типов недвижимости и составляет в среднем 6 %.
Динамика цен. В большинстве городов цены стабильны. По данным JLL, стоимость складов в Германии в 2015 году варьируется от 20 евро/м² в Эрфурте (Erfurt) до 350 евро/м² в районе Мюнхенского международного аэропорта.
Динамика аренды. Во II квартале 2015 в большинстве городов «большой семёрки» арендные ставки оставались стабильными. Склады сдаются в среднем за 4,7–6,5 евро/м² в месяц.
Особенности сдачи в аренду. Типичный договор аренды заключается на для старых помещений и на 7–10 лет для новых. Исследование JLL подтверждает, что наиболее популярны договоры аренды на 3 года (37 %) и 5 лет (27 %). Контракты на 10 лет и более заключаются гораздо реже (12 %).
| Доходность, % (июнь 2015) |
Аренда, евро/м² в месяц (II квартал 2015) |
Годовая динамика аренды, % (II квартал 2015) |
Цена продажи, евро/м² (2014) |
||
|---|---|---|---|---|---|
| От | До | ||||
| Берлин | 6,25 | 4,70 | 0,0 | 25 | 120 |
| Гамбург | 6,20 | 5,60 | 0,0 | 80 | 150 |
| Дюссельдорф | 6,25 | 5,40 | 0,0 | 85 | 200 |
| Кёльн | 6,30 | 5,00 | 5,3 | 80 | 150 |
| Мюнхен | 6,00 | 6,50 | 1,6 | 170 | 350 |
| Франкфурт | 6,05 | 4,65 | 0,0 | 70 | 250 |
| Штутгарт | 6,65 | 6,00 | 0,0 | 90 | 250 |
Вывод
Таким образом, на рынке коммерческой недвижимости Германии наблюдаются следующие тенденции:
- рост цен продажи;
- повышение арендных ставок;
- сокращение доли пустующих площадей;
- снижение рисков и ставок доходности (как следствие вышеперечисленных факторов);
- увеличение объёма инвестиций.
По прогнозам издания Trading Economics, как минимум до 2020 года ВВП Германии будет расти, уровень безработицы — снижаться, а доходы местного населения — увеличиваться, поэтому можно ожидать, что благоприятные условия для инвестиций в коммерческую недвижимость страны сохранятся, а значит, при выборе страны для инвестирования в коммерческую недвижимость стоит рассматривать Германию в качестве приоритетного направления.
Юлия Кожевникова, «Транио»
Поделитесь статьей
