Как инвестировать в микроапартаменты в Германии?

542 просмотра ·

Немецкий рынок микроапартаментов переживает бум. Студенты — одна из основных групп, на которую рассчитан этот тип недвижимости. Объём сделок в секторе студенческого жилья в 2016 составил 750 млн евро — почти в пять раз больше, чем в 2015 году.

Микроапартаменты — это меблированные квартиры площадью 17–35 м² с одной спальней, ванной комнатой и маленькой кухней

Как правило, инвесторы покупают микроапартаменты для сдачи в аренду не только студентам, но и командированным и сезонным работникам, молодым специалистам или туристам: эти категории съёмщиков ищут отдельное комфортное жильё за приемлемые деньги. В отдельных случаях собственник может жить в квартире сам.

Покупка

За счёт небольшого метража стоимость микроапартаментов ниже, чем других типов жилой недвижимости: в крупных городах Германии (Берлине, Мюнхене, Нюрнберге) их стоимость варьируется от 120 до 300 тыс. евро с учётом отделки и мебели, и дополнительно продаётся парковочное место — за 15–30 тыс.

У инвесторов есть возможность купить микроапартаменты в кредит. Иностранцы могут взять в банке ФРГ ипотеку, которая покроет до 50 % стоимости объекта по ставке около 2 % годовых. Оформление кредита стоит примерно 1 % от суммы займа.

Нужно учитывать, что покупатель оплачивает расходы на оформление сделки: 10–15 % от стоимости объекта. Они включают в себя налог на покупку (3,5–6,5 %), гонорар нотариуса (1–1,5 %), комиссию маклера (3,6–7,1 %) и сбор за регистрацию недвижимости в поземельной книге (0,8–1,2 %).

С учётом всех расходов и ипотеки минимальная сумма, которая нужна инвестору, чтобы инвестировать в микроапартаменты в Германии — 70 тыс. евро. Если у покупателя уже есть счёт в Европе, то приобрести микроапартаменты можно не приезжая в Германию.

При приобретении микроапартаментов на этапе строительства покупатель вносит деньги частями. При несвоевременной оплате застройщик имеет право расторгнуть договор с покупателем.

Пример графика платежей

Этап строительства	Доля платежа от общей суммы, %	Срок оплаты
Закладка фундамента	30,0	Декабрь 2016
Завершение основных строительных работ	28,0	Май 2017
Установка кровли, водостока и окон	12,6	Август 2017
Прокладка отопительных труб, установка сантехники, монтаж электрики, штукатурка помещений	10,5	Ноябрь 2017
Стяжка полов и кладка плитки в санузлах	4,9	Май 2018
Завершение отделки фасада и оставшихся работ	10,5	Июль 2018
Окончательное завершение работ	3,5	Ноябрь 2018

В большинстве случаев инвестор, приобретающий микроапартаменты на этапе строительства, получает банковскую гарантию: если девелопер не построит объект, то деньги будут компенсированы банком в полном объёме. В некоторых случаях такие меры применяются, если застройщик задерживает сдачу объекта — тогда допустимый срок задержки заранее прописывается в договоре.

В Германии жильё в новостройках продаётся с пятилетней гарантией: если собственник обнаружит в квартире строительные дефекты, то застройщик должен устранить их за свой счёт. Также он предоставляет гарантию на внутреннюю отделку и мебель — до двух лет в зависимости от условий договора купли-продажи.

Арендный доход

Средняя доходность микроапартаментов в Германии составляет 3,5–4,5 % годовых. Это больше, чем доходность от сдачи в долгосрочную аренду стандартной квартиры (около 2–3 % годовых). Так, микроапартаменты площадью 20 м² в Берлине сдаются за 500–600 евро в месяц, в Мюнхене — за 750–900 евро.

При краткосрочной и среднесрочной аренде ставка индексируется в соответствии с ростом рынка, а владелец может расторгнуть арендный контракт и выселить съёмщика в случае неуплаты. Эти правила не работают для долгосрочной аренды: по условиям большинства арендных договоров жильцы защищены от выселения и повышения платы на много лет вперёд.

Владелец микроапартаментов может сдавать их самостоятельно или стать участником арендного пула акционеров, в котором каждому владельцу присуждается своя доля владения в здании — в этом случае управляющая компания руководит процессом сдачи апартаментов в аренду и делит прибыль между всеми собственниками пропорционально доле их участия. При этом неважно, какие квартиры сдаются, а какие нет: прибыль получают все владельцы.

Если собственник, будучи членом арендного пула, решает жить в микроапартаментах сам, тогда он больше не участвует в распределении прибыли bilanol.i.ua / Depositphotos

Расходы на содержание и управление

При покупке микроапартаментов собственники подписывают договор с управляющей компанией, которая берёт на себя все обязанности, связанные со сдачей объекта в аренду.

Расходы собственников на содержание микроапартаментов составляют примерно 1,2–2,4 тыс. евро в год. В эту сумму входят налоги на имущество и доход от аренды, затраты на управление и обслуживание.

Годовые расходы собственника на содержание микроапартаментов в Германии

Налог на имущество	100 евро
Обслуживание здания (ремонт общих помещений, уборка, обслуживание лифтов)	80–100 евро
Услуги управляющей компании	10–15 % от арендного дохода или фиксированная ставка — до 50 евро за апартамент
Налог на доход от аренды	14,77–47,475 % для ФЛ, 15,825 % для ЮЛ

Если микроапартаменты сдаются в краткосрочную аренду на срок до 6 месяцев, то собственник платит НДС по ставке 7 % с арендного дохода, если в среднесрочную (на 6–12 месяцев), то налог на добавленную стоимость платить не нужно.

Налог на доход от аренды можно значительно уменьшить, сократив размер налогооблагаемой базы: в таком случае владелец квартиры отражает в бухгалтерской документации затраты на поездки в Германию (билеты на самолёт и оплату гостиницы) и амортизационные отчисления (износ мебели и недвижимости).

Микроапартаменты — один из самых востребованных типов жилой недвижимости среди арендаторов: всего за 600 евро в месяц они получают отдельное жилье, а в большом городе не так много альтернатив по подобной цене. Таким образом, для инвесторов, которые хотят разместить капитал и получать пассивный доход, данный тип недвижимости является ликвидным активом.

Екатерина Разникова менеджер проектов Tranio в Германии

Для инвестиций в микроапартаменты выбирайте города:

•  где живёт не менее 30 тыс. человек;
•  с развитой транспортной инфраструктурой;
•  с растущей численностью населения;
•  с уровнем безработицы не выше среднего по Германии;
•  там, где есть крупные компании и университеты.

Юлия Кожевникова Все статьи этого автора

Поделитесь статьей