Гостеприимная Грузия за последние несколько лет не только успешно развивала сферу туризма на территории всей страны, но и область недвижимости, где особенный спрос сегодня имеет жилье в столице страны – Тбилиси.
Поскольку сегодня Грузия стремительно прогрессирует в привлечении иностранного капитала в страну, то иностранцам здесь предлагается удобный процесс покупки недвижимости, регистрации бизнеса и получения ВНЖ. Эксперты ожидают, что прямые иностранные инвестиции будут оставаться высокими и в 2020 году из-за двух факторов. Первый из них связан с новыми маршрутами междугородной торговли — увеличение трафика через Турцию, Азербайджан и Иран.
Вторая причина – финансовые поступления от иностранных инвесторов, желающих создавать и развивать свой бизнес в Грузии. Рост прямых иностранных инвестиций в секторе строительства и гостиничного и ресторанного секторов ускорился на 114% и 58% соответственно. Поэтому интерес к недвижимости будет высок на протяжении, как минимум, 5-10 лет.
Текущая ситуация на рынке недвижимости в Тбилиси является достаточно позитивной: эксперты отмечают, что среди большинства столиц стран СНГ, рынок недвижимости грузинской столицы является одним из наиболее бурно развивающихся. При этом спрос на жилье в Тбилиси растет как среди внутреннего покупателя, так и среди нерезидентов страны.
Районы Тбилиси
Востребованными являются практически все части Тбилиси. Местные состоятельные жители традиционно предпочитают покупать недвижимость в таких районах как Ваке, Вера, Сабуртало, Исани, Дигоми, Дидубе, спросом также пользуется недвижимость в исторических районах. Для Тбилиси очень характерно, что каждый район предпочитается определенной национальностью: район Навтлуги и часть Ортачало обычно предпочитают азейбарджанцы. В Авлабаре, Исани и 300 арагвийцев селятся армяне.
Грузины и русские предпочитают – Сабуртало, Ваке, Мтацминда, Салолаки, Вера. Все больше качественных предложений появляется в сравнительно новых районах, которые отдалены от центра, — такие проекты тоже пользуются популярностью, так как обладают хорошей, современной инфраструктурой, зеленой территорией и доступными ценами.
Тенденции рынка недвижимости Тбилиси
Поскольку сегодня Тбилиси является городом, востребованным среди туристов круглый год, то растет и объем покупок квартир в туристических зонах – Абанотубани, часть Ортачало, Сололаки, Мтацминда, Вера, Крцаниси. Предприниматели покупают квартиры и даже целые дома, переделывая их под хостелы и отели. Правда на текущий момент зафиксировано некоторое перенасыщение рынка, в связи с чем цены в отелях и хостелах снижаются, поэтому возможен и спад спроса на покупку недвижимости.
Сейчас большинство платежеспособного населения предпочитают жить за городом в собственных домах или таунхаусах – таких людей насчитывается около 20-30% от всего населения грузинской столицы, при этом они сохраняют квартиры в Тбилиси. Озеленение территории, качество постройки и инфраструктура проекта – это те компоненты, на которые стали больше обращать внимания клиенты при покупке недвижимости в Грузии.
Одновременно с ростом спроса на такое качественное жилье, эксперты предполагают, что падать спрос на квартиры в домах так называемой «точечной застройки», где не была продумана инфраструктура при строительстве, когда типичный вид из окна — это балкон соседа. Будущее рынка недвижимости Тбилиси прочат за современными комплексами, а конкуренция повышает качество продукта. Не так давно также появилась тенденция строительства поселков среднего класса – в них сегодня проживает до 10% от общего количества населения.
Предпочтение обычно отдается квартирам площадью от 50 до 100 кв.м. Большие площади уже не пользуются таким спросом, как раньше – дорогое обслуживание считается нерентабельным. Такие площади хорошо продаются только под хостелы, если они расположены в туристической зоне и цены стартуют от 180000 долларов.
Новостройки
Согласно государственному регулированию, застройка центра Тбилиси сильно ограничена, в связи с чем теперь коэффициент строительства здесьневысокий и строить становится невыгодно. В результате застройщики плавно переходят на спальные районы – Варкетели, Вашли Джвари, Диди Дигоми, Самгори, Исани, Багеби. В основном, в Тбилиси строят квартиры-студии, но все чаще покупатели запрашивают квартиры с отдельной кухней.
Рынок строительства и предложений в грузинской столице очень большой — присутствует более 300 строительных компаний. На данный момент, застройщики начали предоставлять внутреннюю рассрочку на несколько лет и минимальный первый взнос от 5 до 30% — это связано с регуляциями Национального банка Грузии по выдаче ипотечных кредитов, когда люди бездумно их брали и теперь не могут по ним рассчитаться, поэтому приходится выселять неплательщиков.
Портрет покупателя
Недвижимость в грузинской столице покупают как местные жители, так и приезжие. Цели для покупки недвижимости могут быть совершенно разные: начиная от покупки недвижимости для личного пользования, продолжая покупкой с целью дальнейшей перепродажи (владея недвижимость всего два года, можно ее перепродать, не выплачивая дополнительные налоги) и заканчивая покупкой для дальнейшей сдачи в аренду (краткосрочную или долгосрочную, благодаря растущей туристической активности в городе). Стоит отметить также отметить, что одним из мотивов, при котором нерезиденты активно покупают недвижимость в Тбилиси является получение ВНЖ, а также налогового резиденства Грузии.
Цены
Сегодня средняя стоимость недвижимости в Тбилиси составляет 750 долларов за квадратный метр, но, цена может отличаться в зависимости от местоположения и характеристик объекта. Так, в престижных районах центра Тбилиси стоимость «квадрата» может достигать и 2500 долларов, а для самого элитарного жилья можно встретить и цену в размере 4500 долларов за кв.м. Что касается новостроек, то обычно за квадратный метр в хорошо расположенном новом проекте нужно будет заплатить от 750 до 1500 долларов в зависимости от характеристик апартаментов.
Ветхое жилье
Эксперты также предупреждают о том, что многие жилые дома и квартиры на вторичном рынке Тбилиси могут находиться в плохом состоянии (частая проблема – электропроводка в пожароопасном состоянии и гнилые ржавые водопроводы). Также, строения с историей также могут иметь крайне неудобную планировку, например, без кухни или санузла – они могут быть отдельными комнатами на несколько квартир. Но в основном это относится к недвижимости старого жилого фонда – довоенным исторических зданиям. Также, в Грузии государство не обращает внимание на аварийное состояние домов. Так как в тарифах коммунальных услуг Грузии не предусмотрен бюджет на ремонтные работы недвижимости, многие люди годами живут в домах без стекол и ремонтов в подъездах, можно даже встретить подпорки внешних фасадов зданий. Но этот недостаток сглаживает и низкая стоимость таких объектов.
Сейчас в Тбилиси появляется все больше современных и интересных жилых проектов, с которыми вторичному рынку жилья сложно конкурировать. В центре активно возводятся объекты коммерческой недвижимости, поэтому стало сложнее получить разрешение на строительство жилого комплекса в центральных районах города.
Динара Грачева, HomesOverseas.ru
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Викторию Журавскую, директор по продажам компании Habita Georgia
Георгия Гочелеишвили, генерального директора Global Promotion Grou
