НЕДВИЖИМОСТЬ В ИТАЛИИ

Популярной туристической Италии пока еще уделяют недостаточно внимания на российском рынке недвижимости. Это связано в первую очередь с отсутствием полной информации о процедуре покупки жилья в стране и о ценах на него. Руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» кандидат исторических наук Юлия Титова и представитель корпорации «БЕСТ-Недвижимость» в Италии Марина Яковлева восполняют существующий пробел.

Берега Италии омываются водами пяти морей: на западе — Лигурийского и Тирренского, на востоке — Адриатического, на юге — Ионического и Средиземного. Здесь также протекают полноводные равнинные реки По и Тибр. Вместе с тем Италия преимущественно горная страна: на севере ее расположены Альпы, здесь находится высочайшая вершина Европы Монблан (4807 м), на самом полуострове — Апеннины (наивысшая точка — Корно, 2914 м). Природа щедро одарила Италию. Но не только внешними красотами славна эта земля. Для многих приезжающих более важным является ее обширное культурное наследие. Классические экскурсионные туры дают туристам возможность увидеть уникальные памятники архитектуры, посетить богатейшие картинные галереи, полюбоваться сокровищами Рима, Венеции, Флоренции, Пизы.

Многим туристам, отдыхавшим на итальянских курортах или совершавшим познавательные поездки в Италию, хочется возвращаться сюда снова и снова. Некоторые даже задумываются о приобретении здесь собственного жилья. На сегодняшний день рынок итальянской недвижимости в той своей части, которая открыта для иностранцев, представлен в основном VIP-сектором. Речь идет о виллах на озерах Гарда, Маджоре, Комо, об особняках и апартаментах на побережье Лигурии, пентхаусах с видом на центральные площади исторических городов. Элитные объекты нередко оценивают в несколько миллионов евро. Вместе с тем на рынке итальянской недвижимости представлено и жилье эконом- и бизнес-классов. Причем цены тут вполне сопоставимы с московскими, а порой даже ниже их. Так, например, покупка двухкомнатной квартиры в историческом центре Милана, европейской столице шопинга, обойдется вам в 450 тыс. евро, а трехкомнатные апартаменты в Римини на первой линии моря реально приобрести, уложившись в 300–400 тыс. евро.

Покупка недвижимости в Италии

Выбирая недвижимость, следует обратиться в агентство, изучить подходящие варианты и ознакомиться с ними на месте, воспользовавшись услугами русскоговорящего представителя. После того как решение о покупке принято, надо составить предварительный контракт купли-продажи (Proposta Irrevocabile D’acquisto), в котором нужно указать реквизиты покупателя и продавца, дать детальное описание объекта недвижимости, обозначить условия и способ оплаты, согласовать дату подписания финального контракта. При оформлении предварительного договора покупатель вносит задаток (10% от стоимости объекта), резервируя тем самым недвижимость, то есть закрепляя ее за собой (caparra confirmatoria). Принимающая сторона в течение одного дня знакомит покупателя с условиями, выдвигаемыми продавцом, а последний, согласившись с ними, должен оформить обязательство о предоставлении нотариусу всех документов, необходимых для составления заключительного договора. Если продавец откажется от предложения по сделке, то клиент имеет право вернуть задаток. Если решение о покупке изменилось по договоренности, то покупатель или продавец теряет задаток (включая оплату комиссионных агентству) и покрывает нанесенный им противоположной стороне материальный ущерб. Приобретатель заранее должен получить в местной полиции идентификационный налоговый код (codice fiscale). В момент заключения предварительного контракта он оплачивает комиссионные за услуги агентству недвижимости. Средний размер комиссии составляет 4–5 % от стоимости сделки, сюда входят расходы на полное сопровождение сделки в России и Италии.

Далее нужно определиться со сроком заключения контракта купли-продажи, то есть указать момент, когда будет внесена оставшаяся сумма. Договор подписывают покупатель и продавец в нотариальной конторе в присутствии нотариуса, который обязан проверить соответствие недвижимости градостроительным нормам и требованиям законодательства Италии (отсутствие долгов, ипотечных обременений и других юридических обязательств). Одновременно с процессом подписания документа должна состояться материальная и юридическая передача проданного объекта. Любой вид недвижимости, приобретаемой в собственность в Италии, необходимо зарегистрировать в Консерватории реестров недвижимости (Conservatoria Registri Immobiliari), где приведены сведения о возможной задолженности владельца и где содержится полная информация о том, кто является собственником объекта, какова точная его стоимость и площадь. Контракту купли-продажи присваивают регистрационный номер, записывают номер записи, листа, тома. В Италии покупатель вступает во владение недвижимостью фактически с момента подписания данного документа, а юридически — со времени регистрации его в Консерватории реестров недвижимости.

Дополнительные расходы

Дополнительные издержки на приобретение недвижимости зависят, как правило, от продавца. Если им является частное лицо, то покупку облагают так называемым налогом реестра в размере 7%, а также налогом инвентаризации, который составляет около 3% от суммы договора. Если же человек приобретает жилье непосредственно у строительной компании, то оба налога он покрывает по фиксированному тарифу, что в целом составляет около 500 евро. Но ему также приходится нести бремя НДС в размере 20% от стоимости жилья. Зачастую НДС уже бывает включен в стоимость первичного жилья, то есть новостроек.

В случае если происходит покупка недвижимости в Италии с использованием ипотечного кредита, следует учитывать расходы по открытию кредитной линии (около 2–3% от стоимости объекта). Иностранец может получить кредит на приобретение жилья в Италии на сумму 50–70% от стоимости объекта под 4–6% годовых сроком до десяти лет. При этом собственность регистрируют на имя покупателя, но оригинал купчей хранится в банке до момента погашения кредита.

Средние цены на жилую недвижимость в городах Италии в первом полугодии 2006 года, евро/кв. м

Город	Вторичное жилье на периферии, min	Новое жилье в центре, max
Венеция	2600	7833
Болонья	1990	4900
Генуя	870	3700
Флоренция	2050	5700
Кальяри (Сардиния)	1100	2700
Милан	2050	7950
Неаполь	1100	4700
Падуя	1150	4050
Палермо (Сицилия)	900	2450
Рим	1750	7200
Турин	1250	3800

Расходы на содержание жилья в Италии

Квартира и дом с участком, не являющиеся основным местом жительства (это обычное явление, когда речь идет об иностранце), в Италии облагаются подоходным налогом независимо от того, сдается недвижимость в аренду или нет. В среднем сумма сбора составляет 23–45 % от условной арендной платы (ниже рыночной). Кроме того, с владельцев жилья взимают коммунальный налог, который устанавливают власти муниципалитета (территориальной единицы Италии). В зависимости от места налоговая ставка может быть равна 0,4–0,7 % от кадастровой стоимости объекта в год. Собственность в Италии нужно страховать в обязательном порядке. Общую сумму расходов на содержание следует уточнять для каждого конкретного объекта, однако обычно речь идет не более чем о 2 % в год от стоимости недвижимости. Коммунальные расходы не превосходят московские.

Цены на жилую недвижимость на горных курортах Италии, евро/кв. м

Район	Новостройки	Вторичное жилье
Sestiere Piemonte	3500–6500	1800–2300
Madonna di Campiglio	5000–10 000	2400–2800
Courmayeur Piemonte	4000–11 000	4000–5500
Cervinia	4000–7000	2400–2800
Cortina D’Ampezzo	6000–11 000	3950–4700

Получение статуса резидента

Наличие недвижимости не может служить основанием для получения статуса резидента в Италии. Владелец вправе лишь временно посещать свой дом, причем не для постоянного проживания в нем, а исключительно в деловых целях, например для сдачи жилья в аренду, по вызову уполномоченного администратора дома или для отдыха. Владелец недвижимости и члены его семьи имеют все основания для получения многократной шенгенской визы.

Однако многие покупатели считают вопрос о приобретении статуса резидента европейского государства принципиальным. Это означает возможность пользоваться множеством льгот, действующих для европейских резидентов. Так, законодательство Италии дает существенные преимущества резидентам страны (не обязательно гражданам). Скажем, если при покупке объекта недвижимости у строительной организации иностранец уплачивает НДС по максимальной ставке (20 %), то резидент вносит 4 %, если это его первое жилье (prima casa), причем неэлитное, и 10 %, если жилье не первое (seconda casa) или элитное. Аналогичные льготы для жителей страны существуют и при покрытии других налогов.

Новый иммиграционный закон Италии об иностранцах позволяет человеку в достаточно короткий срок обрести статус резидента Итальянской Республики. Данное лицо не является гражданином страны, но выступает полноправными членом итальянского общества.

Оптимальным мотивом въезда в страну для желающих получить право работать и жить в Италии считается ведение независимой трудовой деятельности (Lavoro Autonomo). Речь идет в первую очередь о создании компании или о занятиях коммерцией без создания фирмы. Требования к кандидату на получение права проживать в Италии по мотиву Lavoro Autonomo сформулированы в законах об иностранцах и сводятся к отсутствию запрета на ведение избранного вида деятельности и, конечно, к отсутствию нарушений законодательства, норм европейского и международного права. Что касается финансовых возможностей соискателя, то они зависят от рода занятий и региона, в котором человек желает вести бизнес. Это могут быть суммы от 10 до 50 тыс. евро, которые не нужно переводить на государственные счета или вкладывать в госпрограммы. Они остаются в полном распоряжении иммигранта, но их надо показать (имеется в виду личный счет).

Иммиграционный процесс длится около шести месяцев и проходит в несколько этапов. Результатом процедуры является приобретение статуса резидента Италии, подтверждаемого такими документами, как вид на жительство (Рermesso di soggiorno — «разрешение на проживание») и некоторыми другими. Стоимость базовых услуг, ведущих к вожделенной цели — приобретению статуса резидента Итальянской Республики (включая легальное переселение семьи резидента), составляет от 12 до 15 тыс. евро для главного заявителя и от 1,5 до 3 тыс. евро — для каждого следующего члена семьи.

Цены на жилую недвижимость на морских курортах Италии, евро/кв. м

Район	Новостройки	Вторичное жилье
Alassio (Лигурия)	4500–6000	2000–2500
Argentario (Тоскана)	4500–10 000	2000–3000
Forte dei Marmi (Тоскана)	5000–12 000	3000–3500
Chiavari (Лигурия)	4000–7000	2500–2800
5 Терре (Лигурия)	5000–10 000	2000–2400
Остров Эльба (Тоскана)	5500–7000	2500–3000
Portofino (Лигурия)	5000–12 000	4000
Rapallo (Лигурия)	3500–6000	2000–3000
Santa Margherita Ligure (Лигурия)	4500–10 000	2000–2900
Viareggio (Тоскана)	4500–9000	2000–2500
Sanremo (Лигурия)	3500–8000	2000–2500
Punta Ala (Тоскана)	4000–8500	2000–3000
San Vincenzo (Тоскана)	4500–5000	2000–2500
Cesenatico	3500–5500	1800–2800
Riccione	4000–4500	1800–2200

Цены на недвижимость в Италии

Цены на жилье обычно зависят не от метража, а от месторасположения, количества спален и наличия земельного участка. Важную роль играют также вид из окон и дополнительные удобства — веранда, терраса, сад, дворик.

По статистике в первом полугодии 2006 года наблюдался стабильный рост цен на недвижимость в Риме и провинции (+6,8 %). По-прежнему пользуется спросом со стороны иностранцев область озер на севере, особенно в районе озер Комо и Гарда. Учитывая благоприятную экономико-политическую ситуацию в Италии и увеличение стоимости недвижимости, можно утверждать, что покупка здесь жилья означает не только осуществление мечты об отдыхе в этой стране, но и совершение решающего шага к получению статуса резидента, а также выгодное вложение денег.