3 997 просмотров ·
У многих пожилых людей нет семей, которые могли бы ухаживать за ними, поэтому пенсионеры нередко предпочитают селиться в специализированных комплексах с медицинским обслуживанием. Только в одной Германии до 2020 года потребуются десятки тысяч мест в домах престарелых. Согласно прогнозам HPS Research, с 2007 по 2020 годы этот сектор в стране вырастет на 50 %, с 2020 по 2050 — еще на 100 %. Поэтому комплексы для пожилых привлекают инвесторов.
Схема инвестиций такова: покупатель приобретает дом престарелых, отдает его в управление оператору (который в свою очередь сдает помещения пожилым людям) и получает долю прибыли от аренды. Среди преимуществ вложений в такие объекты — высокий спрос со стороны арендаторов и продолжительные контракты.
Виды рынков
Рынок домов престарелых в Европе делится на три вида:
— Лицензируемый. Для строительства и управления компаниям требуется специальное разрешение от властей. Такой рынок характерен для Бельгии, Италии и Франции.
— Нерегулируемый. Компании строят дома престарелых и управляют ими без вмешательства властей. Примеры — Великобритания, Германия и Испания.
— Аутсорсинговый. Власти передают обязанности по управлению домами престарелых частным компаниям. Контракты обычно заключаются на 3–10 лет. Такой подход актуален для Норвегии, Финляндии и Швеции.
В Европе существуют три типа объектов недвижимости для пенсионеров:
- обычное жилье, адаптированное под нужды пожилых людей (например, дома или квартиры без порогов, с широкими дверными проемами, чтобы было удобнее передвигаться на коляске);
- специализированные комплексы с обслуживанием (питание, помощь в быту);
- дома престарелых больничного типа с полным медицинским обслуживанием.
В США выделяют такие виды учреждений:
- дома для пенсионеров — субсидируемые государством многоквартирные здания с минимальным сервисом;
- Assisted Living — гостиница-пансион, где уход и питание совмещены с медицинскими услугами;
- Boarding House — пансион для пенсионеров на 10–15 мест;
- Nursing Home — заведение с акцентом на медицинские услуги;
- Adult DayCare facility — дом престарелых с дневным пребыванием.
Преимущества и недостатки инвестиций
Плюсы инвестиций в дома престарелых:
— Высокая заполняемость — около 90 %. В отдельных странах, например во Франции, она достигает 98 %.
— Стабильный спрос со стороны арендаторов. Население планеты, особенно Европы, стареет, продолжительность жизни увеличивается. По прогнозу ООН, к 2050 году число людей старше 60 лет во всем мире вырастет до 2 млрд. К этому сроку доля людей такого возраста в Германии, Франции и Швейцарии составит более 40 %. В среднем по Европе доля пожилых старше 65 лет составит 30 %, и более 11 % будут старше 80. Сегодня людей старше 80 лет больше всего в таких странах как Япония, Италия, Швеция, Германия, Франция и Норвегия. К 2020 году доля престарелых будет значительной также в Южной Корее, Швейцарии, Австрии и Нидерландах.
— Продолжительный период контрактов с гарантированной доходностью. По словам Георгия Качмазова, руководителя «Транио», обычно дома престарелых сдаются с долгосрочными (от пяти лет и больше) жесткими контрактами. Арендатор не может съехать и отказаться от уплаты аренды на протяжении всего действия контракта.
Однако у таких инвестиций есть и риски. «Весьма вероятно, что через 15–20 лет понадобится переоборудовать дом престарелых, сделать ремонт, и это негативно отразится на доходности. Есть риск того, что через 15 лет технологии уйдут далеко вперед, и современные дома престарелых будут качественно отличаться, что приведет к снижению рентабельности сегодняшних зданий. В тоже время, перепрофилирование такого дома престарелых практически невозможно»,— говорит Георгий Качмазов.
Некоторые эксперты считают, что такие механизмы, как договор аренды и гарантия застройщика помогают смягчить риски. «Инженерные системы здания действительно устаревают. Однако договор аренды заключается на 20 лет, а инженерные системы рассчитаны на 25–30 лет. Кроме того, в Германии есть пятилетняя гарантия застройщика полностью на весь комплекс. Через пять лет делается еще раз осмотр, и если обнаруживаются какие-то дефекты, то застройщик их устраняет за свои деньги»,— говорит Марк Сигал, начальник отдела инвестиционной недвижимости Allgemeine Immobilien-Börse.
Чтобы минимизировать риски вложений, рекомендуется выбирать объекты с такими характеристиками:
| Минимальное количество мест | 100 (должны быть потенциал расширения номерного фонда дома престарелых и возможность изменения планировки) |
|---|---|
| Доля одноместных номеров | 80 % |
| Минимальная площадь одноместных номеров | 18 м² |
| Минимальная площадь двуместных номеров | 25 м² |
| Минимальная заполняемость | 90 % |
| Возраст объекта | Не более 10 лет (новое или полностью отремонтированное здание, чтобы минимизировать расходы на ремонт) |
| Минимальный срок договора аренды | 20 лет |
| Страна | Австрия, Великобритания, Германия, США или Франция |
|---|---|
| Населённый пункт | Крупный провинциальный город, университетский город среднего размера, а также их окрестности |
| Население | Высокая доля пожилых людей, а также работников бюджетной сферы и владельцев бизнеса |
| Инфраструктура | Учреждения бытового обслуживания, больницы и реабилитационные центры, хорошо развитая транспортная инфраструктура |
| Организации, с которыми ведётся сотрудничество | Больницы и учреждения по уходу за больными и престарелыми |
|---|---|
| EBITDAR (прибыль до уплаты налогов, процентов, износа, амортизации и аренды) | 20 % (для частных операторов, если доля интереса в капитале 8 %) или 15–17 % (для некоммерческих операторов, если доля интереса в капитале — 3 %) |
| Дифференциация рисков | Работа с несколькими известными и надёжными операторами, заключение портфельных сделок |
Расходы на покупку и содержание
Затраты на строительство комплекса для пенсионеров составляют около 50 % от общего бюджета инвестиций. Остальная часть суммы тратится на планирование, приобретение участка и сопутствующие расходы, а также непредвиденные издержки.
| Детализированное планирование, архитектурный надзор |
03,5 | |
|---|---|---|
| Земельный участок | 03,7 | |
| Сопутствующие расходы при покупке участка |
00,4 (около 11 %) |
|
| Строительство | 10,3 | |
| Непредвиденные расходы | 00,3 | |
| Всего | 18,2 |
По оценке Knight Frank, примерно половина дохода от комплекса для пенсионеров тратится на зарплату обслуживающему персоналу. В Лондоне эта статья расходов равна 20,6 тыс. фунтам стерлингов в год в расчете на одного жителя дома престарелых. На содержание объекта (коммунальные услуги, налоги и текущий ремонт) уходит примерно 5–6 % дохода. Собственники британских домов престарелых платят за это в среднем 1 650 фунтов в расчете на одно место. Чистая валовая прибыль с учетом расходов, налогов, дохода от аренды и амортизации составляет около 30 % от общего дохода. Например, в Великобритании дом престарелых на 60–80 мест приносит в среднем 650 000 фунтов стерлингов в год, то есть около 9 000 фунтов в расчете на одно место.
В Великобритании среднегодовая стоимость проживания в частном жилом доме составляет 27 872 фунтов стерлингов (536 фунтов в неделю), в доме престарелых с медицинским обслуживанием — 38 376 фунтов стерлингов (738 фунтов в неделю).
В Германии и Австрии проживание в специальном комплексе для пенсионеров (без медицинского обслуживания) обходится в 36–40 тыс. евро в год (3–3,5 тыс. евро в месяц). В эту сумму входит еженедельная уборка, питание в столовой и коммунальные услуги. В среднем в Европе расходы пациентов на проживание в домах престарелых варьируются от 3 000 до 4 500 евро в месяц.
| Проживание | 1 800 |
|---|---|
| Трехразовое питание | 368 |
| Коммунальные услуги | 192 |
| Телефон | 15 |
| Интернет | 8 |
| Уборка | 265 |
| Всего | 2 648 |
Цены на объекты и доходность
В Евросоюзе действуют жесткие нормы по переобустройству обычных зданий в дома престарелых, поэтому проще возвести новый дом. Однако в расчете на 1 м² строительство комплекса для пенсионеров примерно в полтора раза дороже, чем обычного здания.
В Великобритании доходность домов престарелых варьируется от 5 до 7,5 %. В Германии доход от аренды приносит в среднем около 7 % годовых. Например, «Транио» предлагает дом престарелых в регионе Бранденбург, в 20–30 км от окраины Берлина. Стоимость комплекса, построенного в 2015 году, составляет 10,3 млн евро, годовой доход от аренды равен 690 185 евро (6,7 %). Купив такой объект в кредит (условия — менее 2 % годовых с 70 % LTV на 10 лет), с учетом всех издержек на оформление и владение можно получить около 12 % годовых в качестве чистой прибыли на капитал (IRR). Длительность договора аренды — 20 лет. Стоимость услуг управляющей компании составляет 2 % от арендных платежей.
Американские заведения для пенсионеров тоже имеют большую отдачу. «В США доход от домов престарелых достигает от 5 до 15 % годовых, если инвестор просто сдает помещение компании, которая организует работу и предоставляет услуги, и значительно больше — если инвестор вкладывает деньги в организацию сервиса и операционные расходы»,— говорит Вадим Чердак, управляющий партнер компании Business Services International. Например, в «дорогом» штате Нью-Джерси строительство дома престарелых с дневным проживанием (Adult DayCare facility) обходится в 2–4 млн долл. Прибыльная управляющая компания может приносить 1,5–2 млн долл. дохода. Цена на покупку такой фирмы — 5–8 млн долл.
Льготные условия для инвесторов
По словам Вадима Чердака, инвестируя в компанию, управляющую домами престарелых, можно рассчитывать на получение постоянной визы и грин-карты США. Кроме того, инвесторы, вкладывающие средства в недвижимость, пользуются налоговыми скидками в связи с амортизацией.
Можно выгодно купить недвижимость для пенсионеров во Франции. В этой стране существуют программы, по которым физические лица, резиденты страны или ее заморских территорий, приобретающие новые комплексы для пожилых или инвалидов, получают возврат НДС (программа LMNP Classique) или налоговый вычет в размере 11 % (LMNP Censi-Bouvard). Для этого приобретенные апартаменты нужно сдавать в аренду минимум девять лет с помощью управляющей компании, с которой заключен договор.
Похожие условия действуют в Великобритании: при покупке апартаментов в комплексе для пожилых инвестору гарантируется рентный доход в течение 10 лет, если он сдает комплекс в аренду с помощью управляющей компании. При этом инвестор освобождается от уплаты НДС (20 %), а застройщик выкупает недвижимость через 3–10 лет, и доход при перепродаже составляет около 10 %.
Не менее интересны капиталовложения в этот сектор в Германии. Инвестор, привлекающий средства для вложения в дом престарелых, может получить в банке Германии ипотеку на льготных условиях и по низкой ставке — от 2 % годовых.
* * *
Лучше диверсифицировать инвестиционный портфель и приобретать несколько объектов, которые расположены в ключевых регионах одной или нескольких стран и находятся под управлением разных компаний-операторов. Выгоднее всего инвестировать в небольшие квартиры в комплексах, рассчитанных на пенсионеров со средним достатком.
«При выборе варианта инвестиций на рынке домов престарелых необходимо тщательно проводить процедуры due diligence, чтобы определить, какие именно объекты и в каких локациях будут пользоваться наибольшим спросом среди пожилых людей. Особое внимание необходимо уделять оценке местоположения — с точки зрения демографической ситуации, социального окружения, наличия инфраструктуры и хорошей транспортной доступности . Надежными являются объекты с мощными и опытными операторами, а также с жесткими договорами аренды»,— говорит Анна Курьянович, консультант по инвестициям «Транио».
Юлия Кожевникова, «Транио»
Поделитесь статьей
