Текущая неделя принесла много непростых новостей, которые безусловно повлияли на рынок зарубежной недвижимости, — одной из главных повесток дня стало падение курса рубля и то, как это повлияло на решение российских покупателей при выборе иностранной недвижимости.
Активное распространение коронавируса по миру и резкое падение стоимости нефти, обвал на всех мировых биржах и, как следствие, — падение курса рубля, внесли панику и сомнения среди некоторых наших соотечественников, планировавших приобретение зарубежной недвижимости. Однако есть и те, кто наоборот стал активнее себя проявлять на этом рынке. Эксперты портала HomesOverseas.ru поделились своим видением текущей ситуации, исходя из многолетнего опыта работы на рынке зарубежной недвижимости.
— Насколько текущая ситуация на мировых биржах может повлиять на рынки недвижимости зарубежных стран? Реальна ли угроза кризиса, который можно сопоставить с 2008 годом?
Юлия Титова, директор компании RENTSALE
— Ситуация очень серьезная. Ее нужно рассматривать комплексно: не только падение нефти и обвал мировых бирж, но и пандемия, которая сковала мировую экономику, резко снизила грузоперевозки, прямо или косвенно повлияла на многие сферы бизнеса — это удар для рынка недвижимости. Если ситуация быстро исправится, то есть надежда, что все пройдет легче, чем в 2008 году. Если же растянется во времени, то можно ожидать все что угодно. Есть более стабильные рынки, на которых провала не предвидится, но есть и те, кто пострадают быстро. Это те рынки, где доминировали покупатели из Китая и арабских стран, где цены быстро росли в последнее время и образовался пузырь. Пострадает и курортная недвижимость, но я бы не стала давать долгосрочные прогнозы. На развитие ситуации влияет слишком много факторов, которые сейчас учесть сложно.
Елена Мариничева, вице-президент Moscow Sotheby’s International Realty
— Стоит отметить, что граждане РФ не впервые сталкиваются с падением рубля. Мы это видели, например, в 2014 году, хотя и не в таком массовом формате, но цена недвижимости за рубежом тогда для россиян подорожала почти вдвое. Именно поэтому сейчас мы можем предполагать, как будут развиваться события.
Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости Knight Frank
Исходя из практики 2008 года, у подавляющего числа наших клиентов сбережения хранятся в валюте. На состоятельных покупателей не так сильно влияют курсовые колебания – спрос с их стороны достаточно стабилен, поскольку недвижимость, особенно в кризисные ситуации, остается самым надежным и, как следствие, приоритетным активом для сохранения накоплений. Если курс рубля останется относительно стабильным, то вероятнее всего, это не сильно повлияет на спрос на зарубежную недвижимость. Самое важное для нас сейчас — это стабилизация авиасообщения с зарубежными странами.
Владимир Минаев, эксперт по недвижимости Metropolitan Premium Properties
— Естественно случившееся окажет свое влияние на рынок зарубежной недвижимости — как минимум через 30-40 дней, а также а течении дополнительных 30-50 дней, которые уйдут на осознание сложившейся ситуации. У человека срабатывает естественный инстинкт самосохранения и он хочет как можно больше финансов сохранить на черный день — это всегда так, при любой малейшей панике на рынке. В таких ситуациях люди часто откладывают покупку и предпочитают подождать. Мы как профессионалы принимаем этот факт и уважаем решение покупателей – будь я на их месте, наверное, также реагировал. Произошел скачок рубля и то что раньше стоило условные 100 000 рублей, сейчас стоит 110 000 рублей. Естественно у многих россиян возникает желание подождать возращение прежнего курса. Но локальный рынок (например, в ОАЭ) также активен и число ежедневных транзакций снизилось незначительно.
Юлия Овчинникова, директор департамента зарубежной недвижимости Savills
— Изменения курса рубля всегда оказывают влияние на настроения покупателей недвижимости, как зарубежной, так и местной. Обычно резкие скачки курсов приводят к некому «замиранию» на рынке – и продавцы, и покупатели наблюдают за ситуацией и откладывают решения до прояснения дальнейшего курса. Как только курс стабилизируется на каком-то уровне, активность возвращается. Текущее падение далеко не первое за последние пять лет, мы наблюдали и большие провалы рубля. На покупателей, которые хранят средства в валюте и находятся в активном поиске, обычно эти перепады не имеют долгосрочного влияния. Но сейчас ситуация осложнена распространением короновируса и ограничениями на путешествия, однако говорить о серьезном влиянии этих процессов пока рано. За неделю-две никаких обвалов рынков недвижимости не произошло.
— Как сильно резкое изменение курса рубля может повлиять на спрос на зарубежную недвижимость со стороны россиян?
Юлия Титова, директор компании RENTSALE
— В текущей ситуации падение рубля и политические коллизии нужно учитывать вместе. Если бы речь шла лишь о падении рубля, можно было бы прогнозировать стагнацию рынка, особенно в среднем и эконом-сегментах. С учетом политической ситуации следует говорить о стимуляции интереса к зарубежной недвижимости. В последние дни мы наблюдаем ажиотаж со стороны потенциальных покупателей. И, если еще совсем недавно тема ВНЖ, ПМЖ и гражданства доминировала над инвестиционной, то сейчас мы констатируем факт, что каждая заявка, вне зависимости от бюджета, имеет прицел на вложение, сохранение средств и пусть небольшую, но прибыль в твердой валюте. Элитный сегмент наименее подвержен резким колебаниям, связанным с экономикой. Но с учетом ситуации с вирусом, которая разворачивается на фоне падения рубля, мы вынуждены признать, что рассчитывать на высокие показатели продаж в ближайшие месяц-два достаточно сложно. С учетом того, что весна — традиционно высокий сезон продаж, это повлияет на результаты года в целом.
Елена Мариничева, вице-президент Moscow Sotheby’s International Realty
— Первое и главное: к сожалению, когда происходит такое падение, люди, которые хранили средства в рублях, чаще всего теряют возможность инвестировать в зарубежную недвижимость в запланированном бюджете. Но это корректируется теми состоятельными клиентами, которые занимали выжидательную позицию — для них изменения стали триггером. Речь идет о том, что беспокойство клиентов относительно экономической и политической ситуации в России становится настолько сильным, что они принимают решение о диверсификации средств или приобретении иммиграционного статуса, чтобы продолжать жить в России, но вывести часть своих денег за рубеж или получить паспорт другой страны, чтобы иметь свободу выбора при принятии решения, если ситуация будет ухудшаться. Поэтому резкое падение курса рубля, с одной стороны, отразится на сделках в моменте и приведет к отложенным сделкам или полному их аннулированию, но, с другой стороны, стимулирует состоятельных клиентов на создание подушки безопасности.
Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости Knight Frank
— Считаю, что наблюдаемое снижение активности в просмотрах зарубежной недвижимости вызвано, скорее, не снижением курса рубля, а комплексом факторов, в первую очередь, невозможностью вылететь в другие страны. Особенно, это касается Италии – одного из самых популярных у российских потребителей направлений по покупке курортной недвижимости. Однако, можно отметить, что те клиенты, которые имеют частные самолеты или пользуются услугами бизнес-авиации продолжают путешествовать. Небольшой процент наших клиентов, у которых сбережения в рублях, конечно, были вынуждены занять выжидательную позицию. Возможно, эти клиенты вскоре рассмотрят российскую недвижимость или различные варианты кредитования, как банковского, так и рассрочки от девелоперов.
Владимир Минаев, эксперт по недвижимости Metropolitan Premium Properties
— Конечно повлияет — люди умеют считать деньги и будут ждать прежнего курса, но это касается опять же только тех, кто хранит деньги в рублях. Те, у кого активы находятся в валютной зоне, сейчас более или менее спокойны. Если курс рубля останется в текущем диапазоне, то адаптация к нему продлится около года – по крайней мере, так было в 2015 году.
Юлия Овчинникова, директор департамента зарубежной недвижимости Savills
— Если говорить о рынках зарубежной недвижимости в целом, они не зависят от рублевых покупателей. Даже там, где большой процент инвесторов составляют россияне (например, Кипр), это в основном инвесторы, которые уже имеют сбережения или доходы в евро или долларах. Зарубежные рынки скорее могут пострадать от влияния коронавируса и общей экономической ситуации – сокращение китайских инвесторов и инвесторов в целом, отменяющих поездки, откладывающих принятие решений о покупке в связи с экономическими изменениями.
— Каким образом в сложившийся ситуации можно наиболее выгодно финансировать покупку зарубежной недвижимости?
Юлия Титова, директор компании RENTSALE
— Если мы говорим о тех покупателях, чьи сбережения были в евро или долларах, то они выждут какое-то время и будут покупать объекты для инвестиций. Сейчас есть хорошие варианты недорогой коммерческой недвижимости, которая уже сдана в аренду на несколько лет: например, магазины и рестораны в Барселоне, доходные дома, гостиницы и сетевые супермаркеты в Германии и ряде других стран с доходом 5-10% нетто. Эти инвестиции более интересны, если не планируется личное использование недвижимости, когда предполагается комбинация краткосрочной сдачи в аренду и личного проживания. У каждого ситуация своя, многие по-прежнему хотят дать возможность выбора своим детям, отправляя их на учебу за границу — это отдельная категория покупателей. В целом, нет единого рецепта, все зависит от личных планов инвестора, бюджета и предпочтений.
Елена Мариничева, вице-президент Moscow Sotheby’s International Realty
— Среди своих клиентов мы уже отмечаем повышенный спрос на приобретение недвижимости без необходимости визита в страну и открытия зарубежного счета. Здесь важна и быстрота сделки: сейчас это не покупка для души, но инвестиционное вложение с высокой доходностью. Также возможно инвестирование сравнительно небольших сумм в разные страны и разные валюты с целью диверсификации. Что касается типов перспективных вложений, то их два. Первый — покупка недвижимости, которая сдается в аренду и в которой есть арендный поток, или недвижимости, находящейся на стадии строительства, которую управляющая компания будет сдавать в аренду, возможно, даже с гарантированной (фиксированной) доходностью. Это консервативный вариант, позволяющий получить от 2% до 10% годовых, в зависимости от страны, валюты, объекта и некоторых других переменных. Второй вариант эффективного вложения средств — инвестирование в девелоперские проекты, сумма входа в которые зависит от проекта, страны и предложения застройщика, но обычно начинается от 150 000 евро. Это более рискованный вариант, поскольку деньги выплачиваются на выходе через 1,5-3 года (в зависимости от проекта), зато позволяющий получить доход от 10-15% годовых.
Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости Knight Frank
— На сегодняшний день никто из наших клиентов не отказался от покупки недвижимости, вопреки паническим настроениям. Есть лишь те, кто были вынужден отложить просмотры, но они интересуются возможностью онлайн-бронирования с тем, чтобы зарезервировать интересующие лоты уже сейчас. Например, на лондонском рынке надвижимости есть объекты бизнес-класса, которые мы активно предлагаем в аренду. Эти объекты пользуются спросом, в том числе у клиентов из Китая и Сингапура, и наши коллеги проводят с ними сделки онлайн. Российские покупатели также начали рассматривать возможность резервирования лотов онлайн и бронируют реальные просмотры через несколько месяцев. Таким образом, предпосылок апокалипсиса на рынке зарубежной недвижимости, я пока не вижу.
Владимир Минаев, эксперт по недвижимости Metropolitan Premium Properties
— Сейчас нужно стариться максимально профинансировать покупку локальными банками страны, в которой приобретается недвижимость, если там есть хорошие условия. Например в Дубае, нерезиденты могут получить до 50% кредитования под 5% годовых на сумму задолженности и срок кредита может составлять 25 лет. При средней доходности в размере 6-8% можно комфортно воспользоваться данным инструментом.
Юлия Овчинникова, директор департамента зарубежной недвижимости Savills
— Финансирование покупки зарубежной недвижимости для россиян вне зависимости от текущей ситуации всегда было не самой простой задачей. Банки в европейских странах на протяжении последних лет с трудом финансировали русскоязычных нерезидентов, не имеющих доходов в соответствующей стране. Но для тех, кто имеет доходы или сбережения в евро, текущая ситуация не представляет собой какую-то новую угрозу. А тем, кто имеет доходы в рублях, наверное, лучше посмотреть, как будет развиваться ситуация дальше. Важно также отметить, что большое количество русскоязычных инвесторов уже владеет зарубежной недвижимостью – кто-то ее сдает в аренду, кто-то продает. И таких больше, чем тех, кто только планирует покупки. Поэтому текущую ситуацию надо анализировать в том числе и с точки зрения собственников зарубежной недвижимости — а для них падение рубля напротив имеет преимущества. Что же касается общего кризиса, то в ближайшее время есть вероятность снижения спроса на всех крупных европейских и американских рынках, где присутствует большой процент иностранных инвесторов. Наш совет тем, кто сейчас продает зарубежную недвижимость, воспользоваться теми предложениями о покупке, которые есть в настоящий момент. Если уже нашлись реальные покупатели, готовые быстро выйти на сделки, лучше не откладывать.
Динара Грачева, HomesOverseas.ru
